공인중개사 거래사례비교법ㆍ비준가액 · 제31회 39번 해설

핵심 해설

거래사례의 m2당 가격을 구한 후, 시점수정(지가변동률), 지역요인 비교(인근지역이므로 대등, 비교치 1.00), 개별요인 비교(대상이 3% 우세)를 순차적으로 곱하여(상승식) 대상토지의 m2당 비준가격을 구하고, 여기에 대상토지 면적을 곱하여 비준가액을 산정한다.

이론 근거

거래사례비교법(상승식) — 사례 m²당가격에 사정보정(정상거래 시 생략)×시점수정(지가변동률)×지역요인비교×개별요인비교를 순차적으로 곱하여 대상토지의 m²당 비준가격을 산출하고, 대상면적을 곱해 비준가액을 산정.

쉬운 설명

거래사례비교법(상승식)은 거래사례의 m²당 가격에 사정보정(정상거래이므로 생략), 시점수정(지가변동률), 지역요인 비교, 개별요인 비교를 순서대로 곱해 대상토지의 m²당 비준가격을 구한 뒤, 여기에 대상토지 면적을 곱해 비준가액을 산정합니다. 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치해 지역요인은 동일(격차 없음)하게 처리하고, 개별요인은 대상이 3% 우세하다는 점을 반영합니다.

용어 설명

거래사례비교법ㆍ비준가액

대상물건과 유사한 거래사례의 가격을 기준으로 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법(비교방식)과 그 산정된 가액

계산 과정

▸ 거래사례 m²당 가격 240,000,000원 ÷ 120m² = 2,000,000원/m² ▸ 시점수정치(지가변동률 5% 상승) 1 + 0.05 = 1.05 ▸ 지역요인 비교치 대상토지가 거래사례의 인근지역에 위치 → 지역요인 동일(격차 없음) → 1.00 ▸ 개별요인 비교치 대상토지가 거래사례에 비해 3% 우세 → 1.03 ▸ 대상토지 m²당 비준가격(상승식) 2,000,000원 × 1.05 × 1.00 × 1.03 = 2,163,000원/m² ▸ 비준가액 2,163,000원/m² × 110m² = 237,930,000원

선택지별 해설

• ① 틀림. 비준가액은 226,600,000원이 아니라 237,930,000원이다.
• ② 옳음(정답). 비준가액은 237,930,000원이다.
• ③ 틀림. 비준가액은 259,560,000원이 아니라 237,930,000원이다.
• ④ 틀림. 비준가액은 283,156,000원이 아니라 237,930,000원이다.
• ⑤ 틀림. 비준가액은 285,516,000원이 아니라 237,930,000원이다.

암기팁

상승식은 사례가격에 시점수정·지역요인·개별요인을 '차례로 곱하기'! 인근지역이면 지역요인은 그냥 1.00으로 통과.