공인중개사 직접환원법 · 영업경비 · 제30회 37번 해설

핵심 해설

직접환원법에 의한 수익가액은 순영업소득을 환원율로 나누어 산정한다. 유효총소득은 가능총소득 8,000만원에서 공실손실상당액 등(8,000×10%=800만원)을 차감한 7,200만원이며, 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련된 수선유지비(400만원), 화재보험료(100만원), 재산세(200만원)의 합계인 700만원이다. 영업소득세와 부채서비스액은 영업경비에 해당하지 않으므로 제외한다. 순영업소득은 7,200-700=6,500만원이며, 이를 환원율 10%로 나누면 수익가액은 6억 5천만원이 된다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

직접환원법(수익환원법) - 수익가액=순영업소득÷환원율. 순영업소득=유효총소득(가능총소득-공실 및 대손충당금)-영업경비(수선유지비·화재보험료·재산세 등 부동산 운영에 직접 관련된 경비). 영업소득세·부채서비스액은 영업경비에서 제외.

쉬운 설명

직접환원법의 수익가액은 순영업소득을 환원율로 나눠서 구한다. 유효총소득(가능총소득 8,000만원-공실등 800만원=7,200만원)에서 부동산 운영에 직접 관련된 영업경비(수선유지비·화재보험료·재산세 합계 700만원)만 빼서 순영업소득 6,500만원을 구하고, 영업소득세와 부채서비스액은 영업경비가 아니므로 제외한 뒤 6,500만원을 환원율 10%로 나누면 6억 5천만원이 된다.

용어 설명

직접환원법

단일 연도의 순영업소득을 적절한 환원율로 나누어 대상부동산의 수익가액을 산정하는 감정평가방법.

영업경비

부동산의 운영과 직접 관련된 경비로 수선유지비, 화재보험료, 재산세 등이 해당하며, 영업소득세(소득세)나 부채서비스액(저당지불액)은 영업경비에 포함되지 않는다.

계산 과정

▸ 유효총소득 = 가능총소득 8,000만원 - 공실손실상당액등(8,000×10%=800만원) = 7,200만원 ▸ 영업경비 = 수선유지비 400 + 화재보험료 100 + 재산세 200 = 700만원 (영업소득세·부채서비스액은 영업경비 아님, 제외) ▸ 순영업소득 = 7,200 - 700 = 6,500만원 ▸ 수익가액 = 순영업소득 ÷ 환원율 = 6,500만원 ÷ 0.10 = 65,000만원 = 6억 5천만원

선택지별 해설

• ① 틀림. 아래 계산과정 참조.
• ② 틀림. 아래 계산과정 참조.
• ③ 옳음(정답). 순영업소득 6,500만원을 환원율 10%로 나누면 수익가액은 6억 5천만원이다.
• ④ 틀림. 아래 계산과정 참조.
• ⑤ 틀림. 아래 계산과정 참조.

암기팁

영업소득세랑 부채서비스액은 "영업경비 아님, 탈락!" - 진짜 영업경비만 골라 빼고 환원율로 나누면 6억 5천. "골라내기가 핵심"이라고 기억.