공인중개사 공시지가기준법 · 비교표준지 · 제30회 39번 해설

핵심 해설

공시지가기준법 적용 시 비교표준지는 용도지역·이용상황 등이 유사한 것을 선정해야 한다. 대상토지는 일반상업지역·상업용이므로 용도지역이 동일한 기호2(일반상업지역, 상업용, 2,000,000원/㎡)를 비교표준지로 선정하는 것이 적절하며, 용도지역이 다른 기호1(일반공업지역)은 비교표준지로 부적절하다. 시점수정치는 상업지역 지가변동률 5% 상승을 적용하여 1.05를 곱하고, 지역요인은 동일하므로 1.00, 개별요인은 대상토지가 가로조건에서 10% 우세하므로 1.10을 곱한다(그 밖의 요인 보정 없음). 따라서 대상토지 가액은 2,000,000×1.05×1.00×1.10=2,310,000원/㎡이 되어 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙 제14조법제처 원문 →

쉬운 설명

공시지가기준법에서는 대상토지와 용도지역·이용상황이 같은 표준지를 비교표준지로 선정해야 하므로, 일반상업지역·상업용인 대상토지에는 같은 일반상업지역·상업용인 기호2(2,000,000원/㎡)를 써야 하고 용도지역이 다른 기호1은 쓸 수 없다. 이후 상업지역 지가변동률 5% 상승(시점수정 1.05), 지역요인 동일(1.00), 가로조건 10% 우세(개별요인 1.10)를 순서대로 곱하면 2,000,000×1.05×1.10=2,310,000원/㎡이 된다.

용어 설명

공시지가기준법

대상토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 하여 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법.

비교표준지

공시지가기준법 적용 시 비교 기준이 되는 표준지로, 용도지역·이용상황 등이 대상토지와 같거나 유사한 표준지를 선정하는 것이 원칙이다.

계산 과정

▸ 비교표준지 선정: 대상토지(일반상업지역, 상업용)와 용도지역·이용상황이 동일한 기호2(일반상업지역, 상업용, 2,000,000원/㎡) 선정 (기호1은 일반공업지역으로 용도지역 상이하여 부적절) ▸ 시점수정치: 상업지역 지가변동률 5% 상승 → ×1.05 ▸ 지역요인: 인근지역으로 동일 → ×1.00 ▸ 개별요인: 대상토지가 가로조건 10% 우세 → ×1.10 ▸ 그 밖의 요인 보정: 없음 ▸ 대상토지 가액 = 2,000,000 × 1.05 × 1.00 × 1.10 = 2,310,000원/㎡

선택지별 해설

• ① 틀림. 용도지역이 다른 기호1(일반공업지역)을 비교표준지로 잘못 선정하고 지가변동률(4%)을 적용한 경우의 결과로 보이며, 비교표준지 선정 자체가 부적절하다.
• ② 틀림. 기호1을 비교표준지로 선정하고 개별요인 보정을 다르게 적용한 값으로 보이며, 비교표준지 선정이 부적절하다.
• ③ 틀림. 기호2의 공시지가에 시점수정만 적용하고 개별요인(가로조건 10% 우세) 보정을 누락한 값이다(2,000,000×1.05=2,100,000).
• ④ 틀림. 기호1을 비교표준지로 잘못 선정한 경우의 계산값과 유사하다.
• ⑤ 옳음(정답). 기호2(일반상업지역, 상업용)를 비교표준지로 선정하여 시점수정(1.05)×지역요인(1.00)×개별요인(1.10)을 적용한 2,310,000원/㎡이 정답이다.

암기팁

용도지역이 다른 표준지는 애초에 후보 탈락! 같은 상업지역 표준지 골라서 "시점수정×지역×개별" 세 번 곱하기만 하면 2,310,000원 완성.