공인중개사 원가법ㆍ적산가액 · 정액법 · 제31회 38번 해설

핵심 해설

먼저 사용승인일의 신축공사비에 건축비지수 변동률을 반영하여 기준시점의 재조달원가를 구한다. 이후 정액법으로 매년 감가액(재조달원가에서 잔존가치를 차감한 금액을 내용연수로 나눈 값)을 구하고, 경과연수(2년)만큼 감가누계액을 산정하여 재조달원가에서 차감하면 적산가액이 된다.

이론 근거

원가법(정액법 감가수정) — 재조달원가=기준시점 신축공사비(사용승인일 공사비×건축비지수 변동률). 매년 감가액=(재조달원가-잔존가치)/경제적내용연수. 적산가액=재조달원가-(매년감가액×경과연수).

쉬운 설명

먼저 사용승인일 신축공사비(6,000만원)에 건축비지수 변동률(110/100)을 반영해 기준시점의 재조달원가(6,600만원)를 구합니다. 정액법으로 매년 감가액을 구하려면 재조달원가에서 잔존가치(재조달원가×잔가율 10%)를 뺀 금액을 경제적 내용연수(40년)로 나누고, 여기에 경과연수(2년)를 곱한 감가누계액을 재조달원가에서 빼면 적산가액이 나옵니다.

용어 설명

원가법ㆍ적산가액

대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 감정평가방법(원가법)과 그 산정된 가액(적산가액)

정액법

감가총액을 내용연수로 균등하게 나누어 매년 동일한 금액을 감가하는 감가수정방법

계산 과정

▸ 기준시점 재조달원가 6,000만원 × (110/100) = 6,600만원 ▸ 경과연수 2018.9.1. ~ 2020.9.1. = 2년 ▸ 정액법 매년 감가액 잔존가치 = 6,600만원 × 10% = 660만원 매년 감가액 = (6,600만원 - 660만원) ÷ 40년 = 5,940만원 ÷ 40 = 148.5만원 ▸ 감가누계액(2년) 148.5만원 × 2 = 297만원 ▸ 적산가액 재조달원가 - 감가누계액 = 6,600만원 - 297만원 = 6,303만원(63,030,000원)

선택지별 해설

• ① 틀림. 적산가액은 57,300,000원이 아니라 63,030,000원이다.
• ② 틀림. 적산가액은 59,300,000원이 아니라 63,030,000원이다.
• ③ 틀림. 적산가액은 62,700,000원이 아니라 63,030,000원이다.
• ④ 옳음(정답). 적산가액은 63,030,000원이다.
• ⑤ 틀림. 적산가액은 72,600,000원이 아니라 63,030,000원이다.

암기팁

정액법은 매년 '똑같은 금액'씩 깎는 방식! 재조달원가에서 매년 감가액×경과연수를 빼주면 끝.