공인중개사 부동산학 총론 · 제31회 3번 해설

핵심 해설

ㄱ. 개별성(비동질성)으로 인해 부동산은 표준화된 상품으로 거래될 수 없어 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다(옳음). ㄴ. 부증성으로 토지의 물리적 공급이 고정되어 있으므로 이용을 집약화(고층화 등)시키는 요인이 된다(옳음). ㄷ. 부동성(위치의 고정성)으로 인해 현장을 직접 확인해야 하는 임장활동의 필요성이 발생한다(옳음). ㄹ. 영속성은 토지가 소모ㆍ마모되지 않는 특성으로, 오히려 토지에 감가상각을 적용하지 않는 근거가 된다. 감가상각은 건물 등 비영속적 자산에 적용되는 개념이므로 틀린 서술이다.

이론 근거

토지의 특성 — 개별성(비동질성): 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만듦. 부증성: 물리적 공급 고정으로 토지이용 집약화 유발. 부동성(위치의 고정성): 임장활동 필요성의 근거. 영속성: 소모·마모되지 않아 감가상각을 적용하지 않는 근거(감가상각은 건물 등 비영속적 자산에 적용).

쉬운 설명

토지의 4가지 특성이 어떤 결과를 낳는지 짝짓는 문제입니다. 개별성(똑같은 토지가 없음)은 시장을 불완전경쟁으로 만들고, 부증성(더 이상 만들어낼 수 없음)은 토지를 고층화 등으로 집약적으로 이용하게 만들며, 부동성(위치가 고정됨)은 현장에 직접 가봐야 하는 임장활동의 근거가 됩니다. 반면 영속성(닳아 없어지지 않음)은 오히려 토지에 감가상각을 적용하지 '않는' 근거가 되는데, 문제의 ㄹ은 이를 감가상각이 '필요하다'는 근거로 뒤집어 서술해 틀렸습니다.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ은 옳으나 ㄴ, ㄷ도 옳으므로 불완전한 답이다.
• ② 틀림. ㄹ이 틀린 설명이므로 옳지 않다.
• ③ 옳음(정답). ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳은 설명이다.
• ④ 틀림. ㄹ이 틀린 설명이므로 옳지 않다.
• ⑤ 틀림. ㄹ이 틀린 설명이므로 모두 옳은 것은 아니다.

암기팁

토지는 늙지 않는다(영속성)! 그래서 감가상각도 필요 없다. '영원한 건 감가상각 안 받는다'로 기억하세요.