공인중개사 부동산학 총론 · 제27회 1번 해설

핵심 해설

토지는 물리적으로 소모되거나 마모되지 않는 영속성을 가지므로, 소유에 따른 자본이익과 이용에 따른 운용이익이라는 두 가지 이익을 동시에 발생시킨다. 또한 가격이 일시적으로 하락하더라도 토지 자체가 소멸되지 않으므로 소유자는 가격 회복을 기대하며 매각시기를 늦출 수 있다. 아울러 영속적으로 존재하는 자산이기 때문에 감가상각이 없는 대신 장기적 관리의 중요성이 부각된다. 문제에 제시된 세 가지 파생현상은 모두 토지의 영속성이라는 특성에서 비롯된다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

토지의 영속성 - 물리적으로 소모·마모되지 않는 특성으로 인해 소유에 따른 자본이익(capital gain)과 이용에 따른 운용이익(income gain)을 동시에 발생시키고, 가격 하락 시에도 매각을 미룰 수 있게 하며 부동산관리의 중요성을 부각시킨다.

쉬운 설명

토지는 닳아 없어지지 않는 영속성이 있어서, 갖고만 있어도 나중에 오르는 이익(자본이익)과 이용해서 얻는 이익(운용이익)이 동시에 생긴다. 값이 떨어져도 토지 자체가 소멸하지 않으니 급하게 안 팔고 값이 오를 때까지 매각을 미룰 수 있고, 감가상각 없이 오래 남는 자산이라 오히려 장기적 관리의 중요성이 강조된다. 이 세 가지 현상 모두 '토지는 물리적으로 소모되지 않는다'는 영속성 하나에서 비롯된다.

용어 설명

선택지별 해설

• ① 부동성은 위치의 고정성으로 지역시장 형성, 외부효과 등과 관련되며 자본이익 발생 등 파생현상과 직접 관련이 없다.
• ② 개별성은 물리적으로 동일한 토지가 없다는 특성으로 대체불가능성과 개별화된 가격형성에 영향을 준다.
• ③ 인접성(연접성)은 토지의 핵심 자연적 특성으로 분류되지 않으며 문제의 파생현상과 직접 연결되지 않는다.
• ④ 영속성은 토지가 소모되지 않는 특성으로 자본이익·운용이익의 동시발생, 매각시기 조정, 관리의 중요성 강조라는 세 파생현상을 모두 설명하므로 정답이다.
• ⑤ 적재성은 토지의 특성으로 일반적으로 논의되는 용어가 아니다.

암기팁

안 닳는 토지니까 급하게 안 팔고 버틸 수 있고, 자본이익과 운용이익 두 마리 토끼를 다 잡는다 - 영속성은 오래 버티는 재테크의 근원이라고 기억하자.