공인중개사 정 의 지렛대효과 · 부 의 지렛대효과 · 제31회 28번 해설

핵심 해설

부채(지렛대)를 이용하는 경우, 저당수익률(타인자본비용)이 총자본수익률(총투자수익률)보다 낮을 때 부채비율을 높이면 지분(자기자본)수익률이 상승하는 정(+)의 지렛대효과가 나타난다. 반대로 저당수익률이 총자본수익률보다 높을 때 부채비율을 높이면 오히려 자기자본수익률이 하락하는 부(-)의 지렛대효과가 발생한다. 따라서 저당수익률이 총자본수익률보다 큰 상황에서 부채비율을 높이는 것은 자기자본수익률을 상승시키는 전략이 아니라 오히려 하락시키는 전략이므로 틀린 설명이다.

이론 근거

지분(자기자본)수익률과 지렛대효과 — 저당수익률(타인자본비용)이 총자본수익률보다 낮을 때 부채비율을 높이면 정(+)의 지렛대효과로 자기자본수익률이 상승. 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때 부채비율을 높이면 부(-)의 지렛대효과로 오히려 자기자본수익률이 하락.

쉬운 설명

부채를 활용할 때, 저당수익률(빌린 돈에 대한 이자율)이 총자본수익률보다 낮으면 부채를 늘릴수록 자기자본수익률이 올라가는 정(+)의 지렛대효과가 나타납니다. 반대로 저당수익률이 총자본수익률보다 높은 상황에서는 부채를 늘리면 오히려 자기자본수익률이 떨어지는 부(-)의 지렛대효과가 발생하므로, 이 상황에서 부채비율을 높이는 것은 수익률을 상승시키는 전략이 아니라 오히려 하락시키는 전략입니다.

용어 설명

정(+)의 지렛대효과

타인자본비용(저당수익률)이 총자본수익률보다 낮을 때 부채를 늘릴수록 자기자본수익률이 상승하는 효과

부(-)의 지렛대효과

타인자본비용(저당수익률)이 총자본수익률보다 높을 때 부채를 늘릴수록 자기자본수익률이 오히려 하락하는 효과

선택지별 해설

• ① 옳음. 공실률을 최소화하면 순영업소득이 늘어나 자기자본수익률이 상승한다.
• ② 옳음. 자산가치가 상승하면 처분시 자본이득이 커져 자기자본수익률이 상승한다.
• ③ 옳음. 도관체(REITs 등)를 활용해 법인세 등을 절감하면 세후 자기자본수익률이 상승한다.
• ④ 옳음. 운영경비를 절감하면 순영업소득이 늘어나 자기자본수익률이 상승한다.
• ⑤ 틀림(정답). 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때 부채비율을 높이면 부(-)의 지렛대효과로 자기자본수익률이 오히려 하락한다.

암기팁

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