공인중개사 자본환원율 · 제31회 26번 해설

핵심 해설

자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값(순영업소득÷가격)으로, 자본의 기회비용(시장금리 등)과 투자위험, 향후 가치변화에 대한 기대 등을 종합적으로 반영한다. 시장금리가 상승하면 자본의 기회비용이 커져 환원율도 상승하고(ㄱ 옳음), 자산가치 상승 기대가 크면 요구되는 환원율이 낮아지는 방향으로 영향을 주므로 환원율은 기대를 반영한다(ㄷ 옳음), 위험이 높아지면 위험에 대한 대가로 환원율도 상승한다(ㅁ 옳음). 반면 ㄴ은 순영업소득을 가격으로 나눈 값(비율)이지 곱한 값이 아니므로 틀리고, ㄹ은 환원율과 자산가격이 역의 관계에 있으므로(환원율이 상승하면 자산가격은 하락) 틀린 설명이다.

이론 근거

자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격. 자본의 기회비용(시장금리)을 반영하여 금리 상승 시 환원율도 상승. 프로젝트 위험이 높아지면 위험대가로 환원율 상승. 자산가치 상승 기대가 클수록 요구되는 환원율은 낮아지는 방향으로 작용하며, 환원율과 자산가격은 역의 관계(환원율 상승 시 가격 하락).

쉬운 설명

자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 비율로, 자본의 기회비용(시장금리)과 투자위험, 미래 가치변화에 대한 기대까지 종합적으로 반영합니다. 시장금리가 오르면 자본의 기회비용이 커져 환원율도 오르고, 프로젝트 위험이 커지면 그 대가로 환원율도 오릅니다. 다만 환원율은 순영업소득을 가격에 '곱한' 값이 아니라 '나눈' 값이고, 환원율이 오르면 자산가격은 오히려 하락하는 역의 관계에 있으므로 이 두 부분에 대한 서술은 틀렸습니다.

용어 설명

자본환원율

부동산자산이 창출하는 순영업소득을 해당 자산의 가격(가치)으로 나눈 비율로, 순영업소득÷자산가격으로 산정되며 자산가격과는 역(逆)의 관계에 있음

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄴ은 순영업소득을 가격으로 나눈 값이지 곱한 값이 아니므로 틀린 설명이다.
• ② 옳음(정답). ㄱ, ㄷ, ㅁ은 모두 자본환원율에 관한 옳은 설명이다.
• ③ 틀림. ㄴ, ㄹ은 모두 틀린 설명이다.
• ④ 틀림. ㄴ, ㄹ은 모두 틀린 설명이다.
• ⑤ 틀림. ㄹ은 환원율과 가격의 관계가 반대로 서술되어 틀린 설명이다.

암기팁

환원율은 나누기지 곱하기가 아니다! 그리고 환원율이 오르면 집값은 내려간다 - 시소처럼 반대로 움직인다고 기억하세요.