공인중개사 부동산 시장론 · 제31회 15번 해설

핵심 해설

하향여과는 상위계층이 사용하던 주택이 노후화되어 하위계층(저소득가구)의 주택으로 전환되는 현상이다. 하향여과가 원활히 작동하면 저소득가구가 이용할 수 있는 저급주택(주택스톡)의 공급량이 오히려 증가하게 되므로, '공급량이 감소한다'는 서술은 틀린 설명이다.

이론 근거

주택 여과과정과 주거분리 — 하향여과: 상위계층이 쓰던 주택이 노후화되어 하위계층 주택으로 전환되며, 원활히 작동하면 저급주택 공급량은 오히려 증가함(감소 아님). 상향여과: 저급주택이 재개발되어 고소득가구용으로 전환. 주거분리는 고소득가구가 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 주도.

쉬운 설명

하향여과는 상위계층이 쓰던 주택이 낡아지면서 하위계층(저소득가구)의 주택으로 전환되는 현상입니다. 하향여과가 원활히 작동한다는 것은 저소득가구가 쓸 수 있는 저급주택이 그만큼 늘어난다는 뜻이므로, 저급주택의 '공급량이 감소한다'는 서술은 사실과 반대라 틀렸습니다. 참고로 상향여과(저급주택이 재개발되어 고소득가구용으로 전환)나 주거분리(고소득가구가 좋은 외부효과는 누리고 나쁜 외부효과는 피하려는 동기)에 대한 나머지 설명들은 모두 옳습니다.

선택지별 해설

• ① 틀림(정답). 하향여과가 원활하게 작동하면 저급주택 공급량은 감소가 아니라 증가한다.
• ② 옳음. 저급주택이 개량ㆍ재개발되어 고소득가구용으로 전환되는 것은 상향 여과과정에 해당한다.
• ③ 옳음. 저소득가구의 침입과 천이로 인해 기존 거주지의 주거입지가 변화할 수 있다.
• ④ 옳음. 개량비용이 개량 후 가치상승분보다 크면 개량의 유인이 없어 하향여과가 발생하기 쉽다.
• ⑤ 옳음. 주거분리는 고소득가구가 정의 외부효과는 누리고 부의 외부효과는 회피하려는 동기에서 비롯된다.

암기팁

하향여과가 잘 돌아가면 싼 집이 '늘어난다', 절대 줄어드는 게 아니다!