공인중개사 임대인 지위의 승계 · 채권담보 목적의 소유권 양도 · 제31회 76번 해설

핵심 해설

대항요건을 갖춘 주택임차인이 있는 상태에서 임대인이 주택의 소유권을 양도하면, 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고(주택임대차보호법 제3조 제4항), 원임대인 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다. 임차주택 양도 전에 이미 발생한 연체차임채권은 임대차관계에서 당연히 승계되는 것이 아니라 임대인 개인에게 귀속된 별개의 채권이므로, 특별한 사정이 없는 한 양수인 丙에게 승계되지 않는다. 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대인 지위가 이전되면, 양수인 丙은 임대인 지위와 함께 제3채무자(보증금반환채무자)의 지위도 승계한다는 것이 판례이다. 丙이 정당하게 승계한 임대인 지위에 따라 乙에게 보증금을 반환한 것이므로, 甲을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다. 그런데 甲이 실질적인 소유권 이전이 아니라 채권담보를 목적으로(신탁적 양도) 임차주택을 丙에게 양도한 경우에는, 실질적인 임대인의 지위가 이전된 것으로 볼 수 없으므로 甲은 여전히 임대인으로서 보증금반환의무를 면하지 못한다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조 제4항법제처 원문 →

쉬운 설명

대항요건을 갖춘 임차주택이 팔리면 양수인이 임대인 지위를 그대로 승계하는 것으로 보아 원래 임대인은 보증금반환의무에서 벗어나고, 양도 전에 이미 발생한 연체차임채권은 별개의 채권이라 새 임대인에게 넘어가지 않는다. 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대인이 바뀌면 새 임대인이 제3채무자 지위까지 함께 받고, 새 임대인이 정당하게 보증금을 돌려준 것이므로 원래 임대인에게 부당이득을 청구할 수도 없다. 이 문제의 정답 포인트는, 실질적인 매매가 아니라 채권담보 목적으로 형식상 소유권만 넘긴 경우에는 진짜 임대인 지위가 넘어간 게 아니라서, 원래 임대인이 여전히 보증금반환의무를 진다는 것이다.

용어 설명

임대인 지위의 승계(주택임대차보호법 제3조 제4항)

대항요건을 갖춘 임차주택이 양도된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아, 원임대인은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무 등에서 벗어난다.

채권담보 목적의 소유권 양도(신탁적 양도)

실질적으로는 채권 담보를 위하여 형식상 소유권이전등기만 마쳐주는 경우로, 실질적인 임대인 지위 이전으로 볼 수 없어 원임대인이 보증금반환의무를 계속 부담한다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 대항력 있는 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하고 원임대인 甲은 보증금반환의무를 면한다.
• ② 옳음. 양도 전 발생한 연체차임채권은 특별한 사정이 없는 한 양수인 丙에게 승계되지 않는다.
• ③ 옳음. 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대인 지위가 승계되면 양수인이 제3채무자의 지위도 승계한다는 것이 판례이다.
• ④ 옳음. 丙이 정당한 승계인으로서 보증금을 반환한 것이므로 甲에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 채권담보 목적의 신탁적 양도인 경우에는 실질적 임대인 지위 이전이 아니므로 甲은 보증금반환의무를 면하지 못한다는 것이 판례이다.

암기팁

이름만 빌려준 소유권 이전은 임대인 자리도 못 넘긴다 — 담보용 양도는 예외.