공인중개사 저당권과 임차권의 우열 · 제28회 76번 해설

핵심 해설

저당권은 순위와 관계없이 경매(저당권실행)로 목적부동산이 매각되면 항상 소멸하므로 乙의 (선순위) 저당권도 매각으로 소멸한다. 甲의 임차권은 乙의 선순위 저당권보다 후순위이므로 대항력이 없어 매각으로 함께 소멸하고, 이에 따라 戊는 임대인 丙의 지위를 승계하지 않으며 甲은 戊에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 우선변제의 순위도 확정일자를 기준으로 乙(선순위 저당권)이 甲보다 앞서고, 甲은 乙보다 먼저 저당권을 취득한 丁보다도 순위가 후순위이므로 甲이 丁보다 우선변제를 받을 수 없다(丁도 甲보다 먼저 저당권을 취득했다면 마찬가지). 따라서 정답은 ①이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →
• 민사집행법 제91조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

저당권은 순위와 관계없이 경매(저당권실행)로 목적부동산이 매각되면 항상 소멸한다는 것이 핵심이다. 甲의 임차권은 선순위 저당권자 乙보다 후순위이므로 대항력이 없어 매각으로 함께 소멸하고, 이에 따라 매수인 戊는 임대인 지위를 승계하지 않으며 甲은 戊에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 우선변제 순위도 확정일자를 기준으로 선순위 저당권자 乙이 甲보다 앞서고, 甲이 丁보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖췄으므로 甲이 丁보다 우선한다.

용어 설명

저당권과 임차권의 우열

주택임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점이 선순위 저당권 설정 이후라면, 그 임차권은 저당권보다 후순위가 되어 경매로 저당권이 소멸할 때 임차권도 함께 소멸하고 대항력을 상실한다.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 저당권은 순위 불문하고 경매로 목적물이 매각되면 소멸한다.
• ② 틀림. 甲의 임차권이 선순위 저당권보다 후순위여서 매각으로 소멸하므로 戊는 임대인 지위를 승계하지 않는다.
• ③ 틀림. 甲의 확정일자는 乙의 저당권보다 후순위이므로 乙에 우선할 수 없다.
• ④ 틀림. 甲의 임차권은 선순위 저당권 존재로 대항력이 없어 매각으로 소멸하므로 존속을 주장할 수 없다.
• ⑤ 틀림. 甲이 丁보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖추었으므로 甲이 丁보다 우선한다.

암기팁

저당권은 경매가 나오면 무조건 죽는다 - 선순위든 후순위든 매각되면 다 함께 소멸.