공인중개사 임차인의 경락취득과 임대차관계의 종료 · 제28회 80번 해설

핵심 해설

임차인이 스스로 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우에는 임대인의 지위와 임차인의 지위가 동일인에게 귀속되어 임대차관계가 목적을 달성하여 종료되므로, 그 소유권 취득으로 보증금반환채권도 만족을 얻은 것으로 보아 별도로 임대인에게 보증금반환을 청구할 근거가 없다는 것이 판례의 취지이므로 ④의 서술은 옳지 않다. 주택임차권은 상속인에게 상속될 수 있고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 건물뿐 아니라 대지의 환가대금에도 미친다는 것이 판례이다. 묵시적 갱신의 경우 그 존속기간은 2년으로 보고(주택임대차보호법 제6조), 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 임대인의 지위가 양수인에게 승계되므로 가압류채권자는 양수인에 대하여만 그 효력을 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 정답은 ④이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제6조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인이 스스로 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득하면 임대인 지위와 임차인 지위가 같은 사람에게 귀속되어 임대차관계가 목적을 달성해 종료되므로, 보증금반환채권도 만족을 얻은 것으로 보아 별도로 임대인에게 보증금반환을 청구할 근거가 없다는 것이 핵심이다. 나머지는 모두 옳다: 주택임차권은 상속인에게 상속될 수 있고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 건물뿐 아니라 대지의 환가대금에도 미치며, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 임대인 지위가 양수인에게 승계되므로 가압류채권자는 양수인에 대하여만 그 효력을 주장할 수 있다.

용어 설명

임차인의 경락취득과 임대차관계의 종료

임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 스스로 소유권을 취득하면 임대인과 임차인의 지위가 혼동되어 임대차관계가 종료되고, 보증금반환채권도 목적물 소유권 취득으로 사실상 만족을 얻은 것으로 보아 별도의 반환청구가 인정되지 않는다는 것이 판례의 취지이다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 주택임차권도 상속의 대상이 된다.
• ② 옳음. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다는 것이 판례이다.
• ③ 옳음. 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적 갱신의 존속기간은 2년으로 본다.
• ④ 틀림(정답). 임차인이 스스로 경락받아 소유권을 취득한 경우에는 임대차관계가 종료되어 별도로 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없다는 것이 판례의 취지이다.
• ⑤ 옳음. 임대인 지위가 양수인에게 승계되므로 가압류채권자는 양수인에 대해서만 가압류 효력을 주장할 수 있다.

암기팁

내가 경매로 낙찰받아 집주인이 되면, 나한테 보증금 달라고 할 순 없다 - 셀프 반환은 이미 끝난 셈.