공인중개사 임차권등기명령 · 우선변제권과 후순위저당권자 · 제31회 75번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하므로, 甲은 임차권등기 비용을 乙에게 청구할 수 있다. 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 이후에는, 그 이후 대항요건(주민등록 등)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다(제3조의3 제5항). 甲은 2020. 3. 9. 이미 임차권등기를 마쳤으므로, 그 이후인 2020. 3. 10. 이사하더라도 대항력을 잃지 않는다. 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무는 판례상 동시이행관계가 아니라, 임대인의 보증금 반환의무가 선이행되어야 하는 관계로 본다. 임차권등기를 마친 임차인은 그 등기에 의해 우선변제권 있는 권리가 등기부에 공시되므로, 경매절차에서 별도의 배당요구 없이도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당한다. 丙의 저당권은 2018. 5. 6.에 설정되어 甲의 대항요건(2018. 3. 5.)보다 후순위이나, 丁의 대항요건(2020. 4. 5.)은 丙의 저당권보다 후순위이므로, 丁은 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조의3 제5항법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의3 제8항법제처 원문 →

쉬운 설명

임차권등기명령에 든 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있다는 것이 이 문제의 정답이다. 임차권등기를 이미 마친 뒤에는 임차인이 다른 곳으로 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 판례상 동시이행관계가 아니라 보증금반환이 먼저 이루어져야 하는 선이행 관계로 보고, 임차권등기로 이미 권리가 공시되어 있으므로 별도의 배당요구 없이도 배당을 받을 수 있다. 저당권보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 그 저당권자보다 우선변제를 받을 수 없다.

용어 설명

임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)

임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할법원에 신청하여 임차주택에 임차권등기를 마치는 제도로, 등기 후에는 대항요건을 상실하여도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지되며, 그 등기비용은 임대인에게 청구할 수 있다(같은 조 제5항, 제8항).

우선변제권과 후순위저당권자

대항요건과 확정일자를 먼저 갖춘 임차인은 그 이후에 설정된 저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.
• ② 틀림. 임차권등기를 마친 후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력을 잃지 않는다(제3조의3 제5항).
• ③ 틀림. 판례상 임대인의 보증금반환의무가 선이행의무이고, 임차권등기말소의무와 동시이행관계에 있지 않다.
• ④ 틀림. 임차권등기를 마친 임차인은 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있는 채권자에 해당한다는 것이 판례이다.
• ⑤ 틀림. 丁의 대항요건(2020. 4. 5.)은 丙의 저당권(2018. 5. 6.)보다 후순위이므로 丁은 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

암기팁

등기 비용은 집주인 몫 — 임차권등기명령 비용은 임대인에게 청구.