공인중개사 묵시적 갱신 · 제29회 78번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 이루어진 경우 그 존속기간은 2년으로 본다. 임대차기간을 2년 미만(1년)으로 정한 경우에도 임차인은 그 약정기간의 유효함을 주장할 수 있고(임차인에게 선택권 부여), 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있지만 임대인은 그러할 수 없다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있고, 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인은 임대차기간 중 주택이 양도되더라도 양수인에게 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 정답은 ①이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제4조 제1항법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제6조 제1항법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제6조의2법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의3 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

주택임대차가 묵시적으로 갱신되면 그 존속기간은 2년으로 본다는 것이 핵심이다. 2년 미만으로 정한 임대차라도 임차인은 그 기간의 유효함을 주장할 수 있고, 묵시적 갱신 후에는 임차인만 언제든지 해지통지를 할 수 있으며, 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금을 못 받은 경우 신청하는 것이고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임대차기간 중 집이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있다.

용어 설명

묵시적 갱신(주택임대차)

임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도로, 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조).

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 묵시적 갱신의 경우 임대차 존속기간은 2년으로 본다.
• ② 틀림. 2년 미만으로 정한 기간이라도 임차인은 그 기간의 유효함을 주장할 수 있다.
• ③ 틀림. 묵시적 갱신 후에는 임차인만 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 임대인은 그러하지 못한다.
• ④ 틀림. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에 신청할 수 있다.
• ⑤ 틀림. 대항요건을 갖춘 임차인은 주택의 양수인에게도 임차권을 주장할 수 있다.

암기팁

묵시적 갱신은 "말 없으면 자동으로 2년 재계약" - 존속기간은 무조건 2년.