공인중개사 대항요건 · 제30회 76번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법상 임차인이 경매절차에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 배당요구의 종기까지 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 유지하고 있어야 하며, 이는 배당 실시 시점까지 주택의 점유(인도)를 계속 보유하고 있어야 함을 의미한다. 즉 우선변제를 받으려면 특별한 사정이 없는 한 주택을 양수인(경락인)에게 인도할 필요가 있다(배당표 확정 및 배당금 수령과 인도가 결부됨). 따라서 '인도할 필요가 없다'는 ⑤가 틀린 설명이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제4조 제1항법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인은 2년의 최단존속기간을 주장할 수도, 스스로 정한 1년의 유효함을 주장할 수도 있고, 2기 차임 연체시 묵시적 갱신은 배제되며, 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지통지를 할 수 있다. 이 문제의 핵심은 경매절차에서 보증금을 우선변제받으려면 배당요구 종기까지 대항요건(인도·주민등록)을 유지해야 하므로, 결국 주택을 양수인에게 인도할 필요가 있다는 점이다.

용어 설명

대항요건

주택임대차보호법상 임차인이 제3자(양수인 등)에게 임차권을 주장하기 위한 요건으로, 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추어야 한다(주임법 제3조 제1항).

선택지별 해설

• ① 옳음. 주택임대차보호법은 최단 존속기간을 2년으로 보장하므로(주임법 제4조 제1항), 임차인은 2년을 주장할 수 있다.
• ② 옳음. 2년 미만으로 정한 임대차도 임차인 보호를 위한 규정이므로, 임차인 스스로 1년의 약정기간이 유효함을 주장하는 것은 허용된다(판례, 임차인에게 유리한 선택 허용).
• ③ 옳음. 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 묵시적 갱신이 배제된다(주임법 제6조 제3항).
• ④ 옳음. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다(주임법 제6조의2).
• ⑤ 틀림(정답). 임차인이 경매절차에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 주택을 양수인(경락인)에게 인도할 필요가 있다.

암기팁

우선변제 받으려면 집도 내줘야 한다 — 돈 받는 순간까지 인도(대항요건) 붙잡고 있어야 진짜 우선변제.