공인중개사 차임증감청구권 · 차임연체와 해지 · 제31회 74번 해설

핵심 해설

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있다(제627조 제1항). 여럿이 공동으로 임차한 경우 임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다(제654조, 제616조 준용). 차임증감청구권(제628조)은 형성권으로서, 당사자의 증액청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 곧바로 증액의 효력이 발생하고, 법원의 증액결정은 이미 발생한 권리관계를 확인하는 것에 불과하므로 지연손해금도 법원의 결정일이 아니라 차임증액청구의 의사표시가 도달한 때부터 발생한다는 것이 판례이다. 따라서 결정 다음날부터 지연손해금이 발생한다는 서술은 틀리다. 임차인의 차임연체(채무불이행)로 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 건물 기타 공작물의 임대차에서 연체차임액이 2기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있다는 제640조는 강행규정이므로(제652조), 1기의 연체만으로 해지할 수 있다는 약정은 임차인에게 불리하여 무효이다.

법령 근거

• 민법 제627조 제1항법제처 원문 →
• 민법 제628조법제처 원문 →
• 민법 제640조법제처 원문 →
• 민법 제652조법제처 원문 →

쉬운 설명

임차물 일부가 임차인 과실 없이 못 쓰게 되면 그 비율만큼 차임감액을 청구할 수 있고, 여럿이 함께 빌렸으면 차임지급의무는 연대책임이다. 이 문제의 정답 포인트는 차임증액청구권인데, 이는 형성권이라서 증액청구 의사표시가 상대방에게 도달한 순간 바로 효력이 생기고, 법원의 증액 결정은 이미 생긴 권리관계를 확인해주는 것뿐이라 지연손해금도 법원 결정일이 아니라 청구 도달일부터 발생한다. 임차인의 차임연체(채무불이행)로 계약이 해지되면 부속물매수청구권은 인정되지 않고, 건물임대차에서 연체차임이 2기분에 이르러야 해지할 수 있다는 규정은 강행규정이라 1기만 연체해도 해지할 수 있다는 약정은 임차인에게 불리해 무효다.

용어 설명

차임증감청구권(제628조)

임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정 차임이 상당하지 않게 된 때 당사자가 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있는 형성권으로, 청구의 의사표시가 도달한 때 곧바로 효력이 발생한다.

차임연체와 해지(제640조, 제652조)

건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있으며, 이 규정은 강행규정이어서 임차인에게 불리한 특약은 무효이다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익 불가능하게 된 경우 그 비율에 따른 차임감액을 청구할 수 있다(제627조 제1항).
• ② 옳음. 공동임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다.
• ③ 틀림(정답). 차임증액청구권은 형성권으로서 청구의 의사표시가 도달한 때 효력이 발생하므로, 지연손해금도 법원의 결정일이 아니라 청구의 의사표시가 도달한 때부터 발생한다.
• ④ 옳음. 차임연체로 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다.
• ⑤ 옳음. 연체차임액이 1기에 이르면 해지할 수 있다는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 강행규정 위반으로 무효이다.

암기팁

차임 올려달라는 말이 도착한 순간 이미 오른 것 — 법원 결정은 뒷북 확인일 뿐.