공인중개사 임차권의 무단양도 · 제28회 66번 해설

핵심 해설

임대인의 동의 없는 임차권 양도라도 양도인과 양수인 사이의 채권적 양도계약 자체는 유효하고, 다만 이를 임대인에게 대항(주장)할 수 없을 뿐이므로 '유동적 무효'라는 개념으로 파악하는 것은 옳지 않다. 무단양도의 경우 양도인 乙은 양수인 丙에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 부담하고, 甲과 乙 사이의 임대차관계는 그대로 존속하므로 甲은 여전히 乙에게 차임을 청구할 수 있다. 판례는 양수인이 임차인의 배우자로서 동거하며 가업을 공동경영하는 등 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 무단양도를 이유로 해지할 수 없다고 보며, 동의를 받아 적법하게 임차권을 양도한 경우에도 이미 발생한 연체차임채무는 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않는다. 따라서 정답은 ②이다.

법령 근거

• 민법 제629조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대인의 동의 없는 임차권 양도라도 양도인과 양수인 사이의 계약 자체는 유효하고, 다만 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이므로 '유동적 무효'라는 개념으로 볼 수 없다는 것이 핵심이다. 나머지는 모두 옳다: 양도인 乙은 양수인 丙에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있고, 甲과 乙 사이의 임대차관계는 그대로 존속하여 甲은 여전히 차임을 청구할 수 있으며, 양수인이 임차인의 배우자로서 동거하며 가업을 공동경영하는 등 배신행위로 볼 수 없는 사정이 있으면 임대인은 해지할 수 없고, 적법하게 양도된 경우에도 기존의 연체차임채무는 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않는다.

용어 설명

임차권의 무단양도(제629조)

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 임대인은 원칙적으로 계약을 해지할 수 있으나(제629조 2항), 양도가 임대인에 대한 배신행위라고 인정되지 않는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 양도인은 양수인에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다는 것이 판례이다.
• ② 틀림(정답). 무단양도계약 자체는 당사자 사이에서는 유효하고, 임대인에게 대항하지 못할 뿐이며 유동적 무효가 아니다.
• ③ 옳음. 甲과 乙 사이의 임대차관계는 존속하므로 차임청구가 가능하다.
• ④ 옳음. 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다는 것이 판례이다.
• ⑤ 옳음. 적법한 양도의 경우에도 기존 연체차임채무는 특약 없이는 이전되지 않는다.

암기팁

몰래 넘긴 임차권도 당사자끼리는 멀쩡히 유효 - 집주인한테만 안 통할 뿐, '유동적 무효'가 아니다.