공인중개사 지상물매수청구권 · 제30회 74번 해설

핵심 해설

지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조 제2항)은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 '기간만료로' 종료하고 갱신되지 않은 경우에 인정되는 권리이다. 임차인의 채무불이행(예: 차임연체)으로 임대차계약이 해지되어 기간만료 전에 종료된 경우에는 임차인을 보호할 필요가 없으므로 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 ④가 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제643조법제처 원문 →

쉬운 설명

지상물매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간만료로 종료되고 갱신되지 않은 경우에 인정되는 권리다. 이 문제의 핵심은 임차인의 채무불이행으로 임대차가 기간만료 전에 종료된 경우에는 임차인을 보호할 필요가 없어 매수청구권이 인정되지 않는다는 점이다. 매수청구는 임대인의 승낙 없이 형성권 행사만으로 효력이 생기고, 무허가건물도 대상이 될 수 있으며, 임대토지 밖에 걸친 부분까지 포함해 건물 전체를 매수청구할 수는 없고(다만 불가분성이 인정되는 예외적 경우가 있을 수 있음), 매수청구에 앞서 먼저 계약갱신을 청구할 수 있다.

용어 설명

지상물매수청구권

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대차 기간만료시 계약갱신을 청구했으나 임대인이 거절한 경우, 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 형성권(제643조)

선택지별 해설

• ① 틀림. 지상물매수청구권은 형성권으로서 임대인의 승낙 없이 행사만으로 매매의 효력이 발생한다.
• ② 틀림. 무허가건물이라도 매수청구의 대상이 될 수 있다는 것이 판례이다.
• ③ 틀림. 임대토지 밖에 걸쳐 있는 부분까지 포함하여 건물 전체에 대해 매수청구할 수는 없고, 임대토지 위에 있는 부분에 한하여 매수청구가 가능하다는 것이 원칙이다(불가분성이 인정되는 예외적 경우가 있을 수 있으나 일반론은 임대토지 범위 내로 제한).
• ④ 옳음(정답). 임차인의 채무불이행으로 기간만료 전 종료된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
• ⑤ 틀림. 지상물매수청구권 행사에 앞서 먼저 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있다(제643조, 제283조 제1항).

암기팁

잘못해서 쫓겨나면(채무불이행) 집 팔라고 조를 자격도 없다 — 매수청구는 '기간만료'로 얌전히 끝난 경우만.