공인중개사 해약금 · 토지거래허가와 이행의 착수 · 제31회 73번 해설

핵심 해설

계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다(제565조). 계약금을 위약금으로 약정한 경우에는 손해배상액의 예정으로 추정한다(제398조 제4항 관련 판례). 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 경우에는 해약금 해제가 제한되는데(제565조 제1항), 乙이 약정된 기일보다 앞서 중도금을 지급하였다면 이는 이미 이행에 착수한 것이므로, 甲은 이후 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다. 계약금의 일부만 지급된 경우, 매도인이 해약금 해제를 하려면 실제 교부받은 금액이 아니라 약정된 계약금 전체를 기준으로 그 배액을 상환하여야 하므로, 수령한 일부 금액의 배액만을 상환하고서는 해제할 수 없다는 것이 판례이다. 그런데 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고 관할관청의 허가를 받았다는 사정만으로는 이행의 착수가 있었다고 볼 수 없으므로, 허가를 받았다는 사정만으로 해약금 해제권이 소멸하는 것은 아니라는 것이 판례이다. 따라서 甲은 허가를 받은 후에도 여전히 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →
• 민법 제398조 제4항법제처 원문 →

쉬운 설명

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되고, 위약금으로 약정했다면 손해배상액의 예정으로 추정한다. 당사자 일방이 이행에 착수하면 더 이상 해약금 해제를 할 수 없는데, 매수인이 중도금을 약정 기일보다 앞당겨 지급한 것도 이행의 착수에 해당해 매도인은 그 이후 해제할 수 없다. 계약금 일부만 받은 상태라면 매도인이 해제하려면 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전체를 기준으로 그 배액을 물어줘야 한다. 이 문제의 정답 포인트는, 토지거래허가구역에서 관할관청의 허가를 받은 것만으로는 아직 이행의 착수라고 볼 수 없다는 것으로, 허가를 받았어도 매도인은 여전히 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

용어 설명

해약금(제565조)

매매의 당사자 일방이 계약 당시 교부한 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되며, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.

토지거래허가와 이행의 착수

토지거래허가구역 내 토지매매계약에서 관할관청의 허가를 받은 것만으로는 해약금 해제를 제한하는 '이행의 착수'에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다(제565조 제1항).
• ② 옳음. 계약금을 위약금으로 약정한 경우 손해배상액의 예정으로 추정한다.
• ③ 옳음. 중도금을 약정 기일 전에 지급한 것은 이행의 착수에 해당하므로 甲은 이후 계약금 배액 상환으로 해제할 수 없다.
• ④ 옳음. 계약금의 일부만 지급된 경우 매도인은 약정 계약금 전체를 기준으로 배액을 상환해야 하므로, 수령액의 배액만으로는 해제할 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 토지거래허가를 받았다는 사정만으로는 이행의 착수로 볼 수 없으므로, 甲은 여전히 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

암기팁

허가는 준비운동일 뿐, 아직 경기 시작(이행의 착수)은 아니다.