공인중개사 해약금 · 제29회 67번 해설

핵심 해설

계약금계약은 요물계약이므로 계약금 전부의 지급이 없으면 계약금계약 자체가 성립하지 않는다는 것이 판례이다. 계약금을 지급하였더라도 정당한 사유 없이 잔금지급을 지체하면 채무불이행으로서 손해배상책임을 지고, 계약금은 원칙적으로 증약금으로서의 성질을 가지며, 이행에 착수한 후(계약금과 중도금을 지급받은 후)에는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다(제565조). 그러나 계약금계약은 주된 계약인 매매계약에 종된 계약이므로, 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 그 효력을 잃는다는 점에서 ③의 설명은 틀리다. 따라서 정답은 ③이다.

법령 근거

• 민법 제565조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

계약금계약은 매매계약이 있어야 존재하는 종된 계약이므로, 주된 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 함께 효력을 잃는다는 것이 핵심 오답 포인트다. 계약금계약은 전액을 실제로 지급해야 성립하는 요물계약이고, 계약금을 냈어도 잔금지급을 정당한 이유 없이 지체하면 손해배상책임을 지며, 계약금은 원칙적으로 증약금 성질을 가지고, 이행에 착수(계약금·중도금 지급)한 후에는 계약금 배액상환으로 해제할 수 없다.

용어 설명

해약금

당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 하는 계약금(제565조).

선택지별 해설

• ① 옳음. 계약금계약은 요물계약이므로 전부 지급이 있어야 성립한다.
• ② 옳음. 잔금지급 지체는 채무불이행으로 손해배상책임이 발생한다.
• ③ 옳음(정답, 틀린 지문). 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이므로 매매계약이 무효ㆍ취소되면 계약금계약의 효력도 소멸한다.
• ④ 옳음. 계약금은 증약금으로서의 성질을 당연히 가진다.
• ⑤ 옳음. 이행에 착수한 후에는 해약금 해제가 불가능하다(제565조).

암기팁

계약금계약은 "본계약에 딸린 곁가지" - 본줄기(매매)가 죽으면 곁가지도 같이 죽는다.