공인중개사 경매에서의 담보책임 · 제29회 71번 해설

핵심 해설

경매목적물 자체에 하자가 있는 경우 매수인은 경매의 특성상 물건의 하자로 인한 담보책임을 물을 수 없다(제580조 2항). 경매절차가 무효인 경우에는 매매(경매)관계 자체가 존재하지 않는 것과 같으므로, 매수인 丁은 채무자 甲에게 담보책임에 기한 손해배상을 청구할 수 없고, 대신 대금을 배당받은 채권자 丙에게 부당이득반환을 청구할 수 있다. 丁이 소유권을 취득한 후 乙이 선순위 가등기에 기해 본등기를 마쳐 丁이 소유권을 상실하게 된 경우, 이는 권리의 하자에 해당하여 丁은 그 계약(경락)을 해제할 수 있고, 채무자 甲이 무자력인 때에는 배당받은 채권자 丙에게 배당금의 반환을 청구할 수 있다(제578조 2, 3항). 따라서 정답은 ②이다.

법령 근거

• 민법 제578조 제2항법제처 원문 →
• 민법 제580조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

경매절차 자체가 무효라면 매매관계가 원래 없었던 것과 같아서, 매수인은 채무자에게 손해배상을 청구할 수는 없고 대신 대금을 배당받아간 채권자에게 부당이득반환을 청구해야 한다는 것이 핵심 오답 포인트다. 경매의 특성상 물건 자체의 하자에는 담보책임을 물을 수 없지만, 선순위 가등기에 기한 본등기로 소유권을 잃는 것과 같은 권리의 하자가 생기면 계약을 해제할 수 있고 채무자가 무자력이면 배당채권자에게 배당금 반환도 청구할 수 있다.

용어 설명

경매에서의 담보책임

경매의 목적물에 권리의 하자가 있는 경우 매수인이 채무자 또는 배당채권자에게 물을 수 있는 책임(제578조). 물건 자체의 하자에는 원칙적으로 적용되지 않는다(제580조 2항).

선택지별 해설

• ① 옳음. 경매의 경우 물건 자체의 하자에 대한 담보책임은 인정되지 않는다(제580조 2항).
• ② 옳음(정답, 틀린 지문). 경매절차 자체가 무효인 경우에는 매매관계가 성립하지 않은 것과 같아 丁은 甲에게 손해배상을 청구할 수 없다.
• ③ 옳음. 경매무효시 丁은 배당받은 丙에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.
• ④ 옳음. 선순위 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경우 권리의 하자를 이유로 계약을 해제할 수 있다.
• ⑤ 옳음. 채무자가 무자력인 경우 배당채권자에게 배당금 반환을 청구할 수 있다(제578조 2항).

암기팁

경매가 아예 무효면 "채무자한텐 손 벌리지 말고, 돈 가져간 채권자한테 부당이득으로".