공인중개사 합의해제 · 제31회 72번 해설

핵심 해설

합의해제는 당사자 쌍방이 새로운 계약으로 기존 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것이므로, 그 내용에 특약이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 손해배상을 청구할 수 있다는 서술은 틀리다. 합의해제의 경우 원상회복의 범위나 방법에 관하여 당사자의 의사가 우선하므로, 법정해제와 달리 원칙적으로 수령한 대금에 이자를 붙여 반환할 의무가 없다는 것이 판례이다. 합의해제로 계약의 효력이 소급적으로 소멸하면 매도인에게 이전되었던 소유권은 별도의 의사표시 없이도 매도인에게 당연히 복귀한다. 합의해제의 소급효도 법정해제와 마찬가지로 제3자의 권리를 해하지 못한다. 매도인이 잔금기일 경과 후 계약해제를 주장하며 수령한 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 이를 수령하였다면, 특별한 사정이 없는 한 쌍방이 계약을 해제하기로 하는 묵시적 합의가 있었던 것으로 본다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 민법 제548조법제처 원문 →

쉬운 설명

합의해제는 당사자들이 새 계약으로 기존 계약을 없애기로 하는 것이라서, 특별히 정해두지 않은 이상 채무불이행을 이유로 한 손해배상은 청구할 수 없다는 것이 이 문제의 정답이다. 마찬가지로 원상회복도 당사자 의사가 우선이라, 매도인은 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줄 필요가 원칙적으로 없다. 계약이 소급적으로 소멸하니 매수인에게 넘어갔던 소유권은 별다른 절차 없이 매도인에게 당연히 돌아오고, 이 소급효도 법정해제와 마찬가지로 제3자의 권리는 해치지 못한다. 매도인이 잔금기일이 지난 뒤 해제를 주장하며 받은 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 서로 묵시적으로 계약을 없애기로 합의한 것으로 본다.

용어 설명

합의해제

계약 당사자 쌍방이 합의로 기존 계약의 효력을 없애기로 하는 새로운 계약으로, 법정해제와 달리 원상회복시 이자가산의무나 채무불이행 손해배상청구권이 당연히 인정되지 않는다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 틀림(정답). 합의해제의 경우 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
• ② 옳음. 합의해제시 매도인은 원칙적으로 수령한 대금에 이자를 붙여 반환할 필요가 없다는 것이 판례이다.
• ③ 옳음. 합의해제로 소유권은 매도인에게 당연히 복귀한다.
• ④ 옳음. 합의해제의 소급효도 제3자의 권리를 해하지 못한다.
• ⑤ 옳음. 매도인이 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 합의해제로 본다는 것이 판례이다.

암기팁

합의해제는 쿨하게 없던 일로 — 손배도, 이자도 안 따진다.