공인중개사 동시이행의 항변권 · 건물매수청구권 행사와 동시이행 · 제31회 67번 해설

핵심 해설

임대차가 종료한 때 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차물 반환의무는 서로 대가적 견련관계에 있는 것으로 보아 동시이행관계에 있다는 것이 판례이다(ㄱ 해당함). 반면 근저당권의 피담보채권을 변제할 의무는 근저당권설정등기 말소의무보다 선이행되어야 할 의무로서, 저당권의 부종성상 피담보채무가 소멸해야 저당권도 소멸하므로 양자는 동시이행관계에 있지 않다는 것이 판례이다(ㄴ 해당하지 않음). 매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매수인의 매매대금지급의무도 서로 별개의 독립된 의무로서 동시이행관계에 있지 않다는 것이 판례이다(ㄷ 해당하지 않음). 토지임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우, 임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 임대인의 매매대금(건물대금) 지급의무는 매매유사의 법률관계로서 동시이행관계에 있다는 것이 판례이다(ㄹ 해당함). 따라서 동시이행관계에 있는 것은 ㄱ, ㄹ이다.

법령 근거

• 민법 제536조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차물반환의무는 서로 대가관계에 있어 동시이행관계로 본다. 반면 근저당권 피담보채권을 갚는 의무는 등기 말소보다 먼저 이루어져야 하는 선이행 의무라서 동시이행이 아니고, 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매매대금지급의무도 서로 별개의 독립된 의무라 동시이행관계가 아니다. 임차인이 건물매수청구권을 행사하면 그때부터는 매매와 비슷한 관계가 생기므로, 임차인의 건물인도·이전등기의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계로 인정된다.

용어 설명

동시이행의 항변권(제536조)

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리로, 두 채무가 대가적 견련관계에 있을 때 인정된다.

건물매수청구권 행사와 동시이행

임차인의 건물매수청구권 행사로 임대인과 임차인 사이에 매매와 유사한 법률관계가 성립하며, 임차인의 건물인도·이전등기의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄹ만으로는 동시이행관계에 있는 것을 모두 고른 것이 아니다.
• ② 틀림. ㄴ은 피담보채무 변제가 선이행되어야 하는 의무이므로 동시이행관계가 아니다.
• ③ 옳음(정답). ㄱ(보증금반환의무와 임차물반환의무)과 ㄹ(건물매수청구권 행사시 건물인도·이전등기의무와 대금지급의무)은 모두 동시이행관계에 있다.
• ④ 틀림. ㄴ, ㄷ 모두 동시이행관계가 아니므로 이 조합은 옳지 않다.
• ⑤ 틀림. ㄷ은 동시이행관계가 아니므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

돈부터 갚아야 등기 지운다(선이행), 이사 나가는 건 보증금 받으면서 동시에(동시이행) — 상황마다 다르니 유형별로 기억.