공인중개사 근저당권 · 피담보채권의 확정 · 제31회 64번 해설

핵심 해설

근저당권은 채무자가 아닌 제3자(물상보증인)도 자신의 부동산에 설정할 수 있다. 근저당권은 특정 채권자의 채권을 담보하는 것이므로, 채권자가 아닌 제3자 명의로 마쳐진 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효라는 것이 판례이다. 근저당권은 채무의 최고액만을 정하고 장래 채무의 확정을 유보하는 담보물권인데, 그 채권최고액에는 원본뿐만 아니라 채무의 이자도 포함되는 것으로 본다(제357조 제2항)는 점에서 이자는 포함되지 않는다는 서술은 틀리다. 근저당권설정자가 기본계약을 적법하게 해지하면 그 시점에서 피담보채권이 확정되고, 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 스스로 경매를 신청한 경우에는 그 경매신청시에 피담보채권액이 확정된다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 민법 제357조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

근저당권은 채무자가 아닌 제3자(물상보증인)도 설정할 수 있지만, 실제 채권자가 아닌 사람 명의로 된 근저당권등기는 원칙적으로 무효다. 이 문제의 정답 포인트는, 근저당권의 채권최고액에는 원본뿐 아니라 이자도 포함된 것으로 본다는 점이다. 그 밖에 근저당권설정자가 기본계약을 적법하게 해지하면 그 시점에 피담보채권이 확정되고, 근저당권자가 채무불이행을 이유로 스스로 경매를 신청하면 그 경매신청 시점에 피담보채권액이 확정된다.

용어 설명

근저당권(제357조)

채무의 최고액만을 정하고 장래 발생·소멸하는 불특정 채무를 확정될 때까지 담보하는 저당권으로, 채무의 이자도 최고액 중에 산입된 것으로 본다(제357조 제2항).

피담보채권의 확정

근저당권의 결산기 도래, 기본계약의 해지, 근저당권자의 경매신청 등의 사유가 발생하면 그 시점을 기준으로 담보되는 채권의 범위(원본액)가 확정된다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 채무자가 아닌 제3자(물상보증인)도 근저당권을 설정할 수 있다.
• ② 옳음. 채권자가 아닌 제3자 명의의 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
• ③ 틀림(정답). 근저당권의 채권최고액에는 채무의 이자도 포함된 것으로 본다(제357조 제2항).
• ④ 옳음. 근저당권설정자가 적법하게 기본계약을 해지하면 피담보채권은 그때 확정된다.
• ⑤ 옳음. 근저당권자가 피담보채무 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우 경매신청시에 피담보채권액이 확정된다는 것이 판례이다.

암기팁

채권최고액은 원금+이자 세트메뉴 — 이자 빼고 원금만 담보되는 게 아니다.