공인중개사 담보지상권 · 제30회 59번 해설

핵심 해설

이른바 '담보지상권(담보가치 유지를 위한 지상권)'은 저당권의 담보가치를 유지하기 위한 부수적인 목적으로 설정되지만, 형식적으로는 독립한 물권이다. 건축물(Y) 축조로 인해 저당목적물(X)의 교환가치가 피담보채권액에 미달할 정도로 하락하면, 이는 저당권 자체에 대한 침해가 되므로 저당권자 乙은 저당권설정자 甲에게 저당권 침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 ④가 옳다.

법령 근거

• 민법 제370조법제처 원문 →
• 민법 제750조법제처 원문 →

쉬운 설명

이 사안의 지상권은 순수한 이용목적이 아니라 저당권의 담보가치를 지키기 위한 담보지상권이다. 이 문제의 핵심은 건물 축조로 토지의 교환가치가 피담보채권액에 못 미칠 정도로 떨어지면, 이는 저당권 자체에 대한 침해이므로 저당권자는 저당권설정자에게 손해배상을 청구할 수 있다는 점이다. 참고로 담보지상권은 피담보채권에 부종해 채권이 시효소멸하면 함께 소멸하고, 제3자와의 계약관계로 지상권자에게 대항할 수 없으며, 담보가치 유지만이 목적이라 지상권자가 부당이득반환을 청구할 수 없고, 부종성 없는 독립한 물권이라 '피담보채무' 확인청구는 부적법하다.

용어 설명

담보지상권

저당권자가 저당목적물의 담보가치가 훼손되는 것(용익권 설정 등)을 막기 위해 함께 설정받는 지상권

선택지별 해설

• ① 틀림. 담보지상권은 피담보채권에 부종하는 성질을 가지므로, 피담보채권이 시효소멸하면 지상권도 함께 소멸한다는 것이 판례이다.
• ② 틀림. 丙(제3자)이 甲에 대한 채권(예: 임대차 등)을 이유로 지상권자인 乙에게 대항할 수 없다(乙은 丙과 직접적 계약관계가 없는 제3자).
• ③ 틀림. 담보지상권자는 실제로 토지를 사용·수익할 의사가 없고 담보가치 유지만이 목적이므로, 제3자의 토지 사용으로 인한 부당이득반환청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다.
• ④ 옳음(정답). 담보가치 하락은 저당권 침해로서 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다.
• ⑤ 틀림. 담보지상권은 부종성이 없는 독립한 용익물권이므로 '피담보채무'라는 개념 자체가 없어, 그 확인을 구하는 청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다는 것이 판례이다.

암기팁

담보지상권은 땅값 지키는 보디가드 — 땅값이 깎이면 보디가드(저당권자)가 손해배상 청구한다.