공인중개사 저당권자의 일괄경매청구권 · 법정지상권과의 구별 · 제31회 63번 해설

핵심 해설

저당권자의 일괄경매청구권(제365조)은 저당권설정 후 그 설정자가 저당토지에 건물을 축조한 때에 인정되는 권리이다. ㄱ과 같이 저당권을 취득하기 전에 이미 건물이 존재하고 있었던 경우에는, 그 건물을 위한 법정지상권(제366조) 성립 여부가 문제 될 뿐이고 일괄경매청구의 요건(설정 후 신축)을 충족하지 못하므로 일괄경매를 청구할 수 없다(ㄱ 해당하지 않음). ㄴ은 저당권 설정 후 저당권설정자인 乙이 스스로 건물을 신축하여 소유하는 전형적인 일괄경매청구의 요건을 충족한다(ㄴ 해당함). ㄷ의 경우 건물을 신축한 것은 지상권자 丙이지만, 그 건물의 소유권이 종국적으로 저당권설정자인 乙에게 귀속되었다면, 저당권설정자로부터 용익권을 취득한 자가 건물을 축조한 후 그 소유권이 설정자에게 귀속된 경우에도 일괄경매청구권이 인정된다는 것이 판례이므로 ㄷ도 해당한다. 따라서 일괄경매청구가 가능한 경우는 ㄴ, ㄷ이다.

법령 근거

• 민법 제365조법제처 원문 →
• 민법 제366조법제처 원문 →

쉬운 설명

일괄경매청구권은 저당권을 설정한 '이후'에 그 설정자가 저당토지에 건물을 지은 경우에 인정되는 권리다. 저당권 설정 전부터 이미 건물이 있었다면 이는 일괄경매가 아니라 법정지상권이 성립하는지의 문제로 다뤄진다. 흥미로운 건, 건물을 실제로 지은 사람이 저당권설정자가 아니라 그로부터 지상권을 얻은 제3자였더라도, 그 건물 소유권이 결국 저당권설정자에게 귀속되었다면 일괄경매청구권이 인정된다는 점이다.

용어 설명

저당권자의 일괄경매청구권

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 저당토지에 건물을 축조한 때, 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있는 권리(제365조). 다만 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제권이 없다.

법정지상권과의 구별

저당권 설정 당시 이미 토지 위에 건물이 존재하였던 경우에는 일괄경매청구권이 아니라 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 인정되는 법정지상권(제366조)의 문제가 된다.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ은 저당권 설정 전부터 건물이 존재한 경우로서 일괄경매청구가 아니라 법정지상권의 문제이므로 옳지 않다.
• ② 틀림. ㄴ만으로는 일괄경매청구가 가능한 경우를 모두 고른 것이 아니다.
• ③ 틀림. ㄱ은 해당하지 않으므로 이 조합은 옳지 않다.
• ④ 옳음(정답). ㄴ(설정자의 신축)과 ㄷ(용익권자가 신축 후 소유권이 설정자에게 귀속)은 모두 일괄경매청구가 가능한 경우이다.
• ⑤ 틀림. ㄱ은 해당하지 않으므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

저당권보다 늦게 태어난 건물이라야 함께 경매장에 끌려간다 — 설정 전부터 있던 건물은 법정지상권 몫.