공인중개사 유치권 배제특약 · 유치권의 견련성 · 제31회 62번 해설

핵심 해설

유치권 성립요건인 점유는 직접점유·간접점유를 불문한다(다만 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 유치권이 성립하지 않는다는 것이 판례). 유치권자와 유치물의 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 하는 특약(유치권 배제특약)을 한 경우, 이러한 특약은 이를 주장하는 제3자도 그 효력을 원용할 수 있다는 것이 판례이므로, 제3자가 특약의 효력을 주장할 수 없다는 서술은 틀리다. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있고(제322조 제1항), 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제327조). 또한 임대차 종료 후 임차인이 임대인과의 약정으로 발생하는 권리금반환채권은 임차건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 이를 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 민법 제322조 제1항법제처 원문 →
• 민법 제327조법제처 원문 →

쉬운 설명

유치권 성립의 점유는 직접점유든 간접점유든 상관없다. 이 문제의 정답 포인트는, 유치권자와 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 한 특약이 있으면 그 특약의 효력은 제3자도 원용해서 주장할 수 있다는 것이다. 유치권자는 채권 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있고, 반대로 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있으며, 임대차 종료 후 임대인과의 약정으로 생긴 권리금반환채권은 임차건물 자체에서 생긴 채권이 아니라서 이를 근거로 유치권을 행사할 수 없다.

용어 설명

유치권 배제특약

당사자 사이에 유치권을 발생시키지 않기로 하거나 포기하기로 하는 특약으로, 이러한 특약의 효력은 그 특약을 알거나 원용하는 제3자도 주장할 수 있다는 것이 판례이다.

유치권의 견련성

유치권이 성립하려면 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것이어야 하는데(제320조), 권리금반환채권은 임대차계약상의 채권일 뿐 임차건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 견련성이 부정된다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 유치권자의 점유는 직접점유든 간접점유든 무방하다.
• ② 틀림(정답). 유치권 포기 특약은 그 특약의 효력을 제3자도 주장(원용)할 수 있다는 것이 판례이다.
• ③ 옳음. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다(제322조 제1항).
• ④ 옳음. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제327조).
• ⑤ 옳음. 권리금반환채권은 임차건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이를 피담보채권으로 한 유치권은 인정되지 않는다.

암기팁

유치권 포기 약속은 나만의 비밀이 아니라 모두에게 공개된 약속 — 제3자도 써먹을 수 있다.