공인중개사 전세권의 법정갱신 · 전세권과 대지사용권 · 제31회 60번 해설
甲은 자신의 X건물에 관하여 乙과 전세금 1억원으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 乙명의로 전세권설 정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것 은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 약정하더라도 10년으로 단축된다(제312조 제1항). 전세금의 지급은 현실적인 수수를 요하지 않고, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다는 것이 판례이다. 제31회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 60번 문제입니다. 정답은 ⑤이고, 근거는 민법 제312조 제1항입니다.
- ① 전세권존속기간을 15년으로 정하더라도 그 기간은 10년 으로 단축된다.
- ② 乙이 甲에게 전세금으로 지급하기로 한 1억원은 현실적 으로 수수될 필요 없이 乙의 甲에 대한 기존의 채권으 로 전세금에 갈음할 수도 있다.
- ③ 甲이 X건물의 소유를 위해 그 대지에 지상권을 취득하 였다면, 乙의 전세권의 효력은 그 지상권에 미친다.
- ④ 乙의 전세권이 법정갱신된 경우, 乙은 전세권갱신에 관 한 등기 없이도 甲에 대하여 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙 앞으로 전 세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다.
정답 ⑤
핵심 해설
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 약정하더라도 10년으로 단축된다(제312조 제1항). 전세금의 지급은 현실적인 수수를 요하지 않고, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다는 것이 판례이다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권이 설정된 경우, 그 전세권의 효력은 건물 소유를 위한 지상권 또는 임차권에도 미친다(제304조). 건물 전세권이 법정갱신(제312조 제4항)된 경우, 이는 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 전세권자는 갱신된 전세권을 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 그런데 당사자가 합의한 전세권 존속기간이 개시되기 전에 전세권설정등기가 먼저 마쳐졌다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되는 것은 아니라는 것이 판례이므로, 무효로 추정된다는 서술은 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
전세권 존속기간은 10년을 넘길 수 없어 15년으로 약정해도 10년으로 단축되고, 전세금은 실제로 주고받지 않아도 기존 채권으로 갈음할 수 있다. 건물전세권의 효력은 그 건물 소유를 위한 지상권(또는 임차권)에도 미치고, 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 갱신된 내용을 주장할 수 있다. 이 문제의 정답 포인트는, 합의한 존속기간이 시작되기 전에 이미 전세권설정등기를 마쳤다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되지는 않는다는 것이다.
용어 설명
- 전세권의 법정갱신
- 건물전세권의 경우 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 전세권이 다시 설정된 것으로 보는 제도(제312조 제4항)로, 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 대항할 수 있다.
- 전세권과 대지사용권
- 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 효력은 건물소유를 위한 지상권 또는 임차권에도 미친다(제304조).
선택지별 해설
- ① 옳음. 전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 정해도 10년으로 단축된다(제312조 제1항).
- ② 옳음. 전세금은 현실적 수수 없이 기존 채권으로 갈음할 수 있다는 것이 판례이다.
- ③ 옳음. 건물전세권의 효력은 건물소유를 위한 지상권에도 미친다(제304조).
- ④ 옳음. 법정갱신된 전세권은 등기 없이도 갱신된 내용을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.
- ⑤ 틀림(정답). 합의한 존속기간 개시 전에 전세권설정등기가 마쳐졌다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되지는 않는다는 것이 판례이다.
암기팁
전세권은 최대 10년, 존속기간 시작 전에 미리 등기해놔도 무효로 보지 않는다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제31회 60번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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