공인중개사 전세권의 담보물권적 권능 · 제28회 51번 해설

핵심 해설

전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만이 우선변제를 받기 위한 범위 내에서 존속한다는 것이 판례의 태도이다. 전세금은 기존 채권으로 지급에 갈음할 수 있고, 건물전세권의 법정갱신(제312조 4항)은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 그 목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다. 존속기간을 정하지 않은 토지전세권은 각 당사자가 언제든지 소멸통고를 할 수 있고 상대방이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 소멸하는 것이지, 통고 자체를 6개월 경과 후에만 할 수 있는 것은 아니며, 건물전세권자와 인지소유자 사이에는 상린관계 규정이 준용된다(제319조). 따라서 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 민법 제303조법제처 원문 →
• 민법 제313조법제처 원문 →

쉬운 설명

전세권 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능(사용·수익할 권능)은 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남는다는 것이 핵심이다. 나머지 지문은 모두 틀린 서술이다: 전세금은 기존 채권으로 지급에 갈음할 수 있고, 건물전세권의 법정갱신은 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있으며, 존속기간을 정하지 않은 토지전세권은 언제든지 소멸통고를 할 수 있고 통고 후 6개월이 지나야 소멸하는 것이지 통고 자체를 6개월 뒤에만 할 수 있는 게 아니고, 건물전세권자와 인지소유자 사이에도 상린관계 규정이 준용된다.

용어 설명

전세권의 담보물권적 권능

전세권 존속기간 만료 후에도 전세금반환채권을 담보하기 위하여 우선변제를 받을 수 있는 권능. 용익물권적 권능은 기간만료로 소멸하지만 이 담보물권적 권능은 잔존한다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 판례는 기존 채권으로 전세금의 지급에 갈음하는 것도 허용한다.
• ② 틀림. 법정갱신은 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다는 것이 판례이다.
• ③ 틀림. 제313조상 소멸통고는 기간의 정함 없이 언제든지 할 수 있고, 통고 후 6개월이 경과하면 소멸하는 것이다.
• ④ 틀림. 제319조에 의해 건물전세권에도 상린관계 규정이 준용된다.
• ⑤ 옳음(정답). 존속기간 만료로 용익물권적 권능은 소멸하고 담보물권적 권능만 남는다.

암기팁

전세권 기간 끝나면 '쓸 권리'는 가고 '돈 받을 권리'만 남는다.