공인중개사 공유물의 보존행위 · 공유물의 관리·처분행위 · 제31회 56번 해설

핵심 해설

공유토지에 대한 제3자의 취득시효 진행을 저지하는 것은 공유물의 보존행위에 해당하므로, 각 공유자는 단독으로 자신의 지분에 관한 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 있다는 것이 판례이므로, 중단시킬 수 없다는 서술은 틀리다. 나대지에 건물을 신축하는 것은 공유물의 이용현황을 근본적으로 변경하는 처분·변경행위에 해당하여 공유자 전원의 동의가 필요하므로, 지분 과반수(관리행위)만으로는 부적법하다. 공유지분의 포기는 물권의 포기로서 부동산물권변동에 해당하므로 등기를 해야 그 효력이 발생한다는 것이 판례이다. 공유자 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전부를 제3자에게 임대한 경우, 다른 공유자는 그 임대차로 인해 자신의 지분에 상응하는 사용·수익을 하지 못하는 손해를 입으므로 임차인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다. 한편 최근 전원합의체 판례는 공유물을 배타적으로 점유하는 다른 소수지분권자에 대하여 다른 소수지분권자가 공유물의 인도(명도)를 청구하는 것은 보존행위에 해당하지 않는다고 변경하였으므로, 甲은 보존행위로서 X토지의 인도를 청구할 수 없다.

법령 근거

• 민법 제265조법제처 원문 →
• 민법 제264조법제처 원문 →
• 민법 제186조법제처 원문 →

쉬운 설명

공유자 한 명이 자기 지분에 관해 제3자의 취득시효 진행을 막는 것은 공유물의 '보존행위'라서 단독으로 할 수 있다는 게 이 문제의 정답 포인트다. 나대지에 건물을 새로 짓는 것은 이용현황을 근본적으로 바꾸는 처분·변경행위라서 공유자 전원의 동의가 필요하고 지분 과반수만으로는 부적법하며, 공유지분의 포기는 물권변동이라 등기를 해야 효력이 생긴다. 한 공유자가 혼자 제3자에게 전부를 임대했다면 다른 공유자는 자기 지분만큼 부당이득반환을 청구할 수 있고, 판례 변경으로 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 '보존행위'라는 이유로 공유물 인도를 청구하는 것은 더 이상 인정되지 않는다.

용어 설명

공유물의 보존행위

공유물의 현상을 유지하기 위한 행위로서 각 공유자가 단독으로 할 수 있는 행위(제265조 단서)이며, 제3자의 취득시효를 중단시키는 것도 이에 해당한다.

공유물의 관리·처분행위

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고(제265조 본문), 처분·변경은 공유자 전원의 동의가 필요하다(제264조). 건물신축과 같이 이용현황을 근본적으로 바꾸는 행위는 처분·변경행위로 취급된다.

선택지별 해설

• ① 틀림(정답). 제3자의 취득시효 중단은 보존행위에 해당하므로 甲은 단독으로 자신의 지분에 관하여 이를 중단시킬 수 있다.
• ② 옳음. 나대지에 건물을 신축하는 것은 공유물의 처분·변경행위에 해당하여 관리방법(과반수 지분)으로는 부적법하다.
• ③ 옳음. 공유지분의 포기는 물권변동이므로 등기를 하여야 효력이 발생한다.
• ④ 옳음. 甲이 단독으로 임대한 경우 乙은 자신의 지분에 상응하는 부당이득반환을 丁에게 청구할 수 있다.
• ⑤ 옳음. 판례 변경에 따라 소수지분권자는 다른 소수지분권자를 상대로 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 없다.

암기팁

시효 막는 건 내 지분 지키는 보존행위, 혼자서도 OK. 그런데 남 쫓아내는 건 보존행위가 아니라서 혼자선 못 한다.