공인중개사 퇴거청구와 철거청구 · 제27회 51번 해설

핵심 해설

무단으로 건물을 신축한 乙은 미등기라도 원시취득자로서 사실상 건물을 소유·처분할 수 있는 지위에 있으므로, 토지소유자 甲은 소유권에 기한 방해배제청구로서 乙에게 건물 철거 및 대지 인도를 청구할 수 있다(제214조). 건물 소유자에 대해서는 철거청구만으로 충분하며 별도로 퇴거를 구할 이익이 없다는 것이 판례이므로 乙에 대한 퇴거청구는 인정되지 않는다. 반면 건물을 임차하여 점유할 뿐 소유자가 아닌 丙에 대해서는 철거의무자가 아니므로 퇴거청구가 별도로 인정되며, 미등기 건물을 매수하여 사실상 처분권을 가지는 丁에 대해서도 철거청구가 인정된다.

법령 근거

• 민법 제214조법제처 원문 →
• 민법 제213조법제처 원문 →

쉬운 설명

무단으로 건물을 지은 乙은 미등기라도 사실상 소유·처분권을 가지므로 토지소유자 甲은 乙에게 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있다. 건물 소유자에게는 철거청구만으로 충분하고 별도로 퇴거까지 구할 이익이 없다는 것이 판례이므로 乙에 대한 퇴거청구는 인정되지 않는다. 반면 건물을 임차해 점유할 뿐인 丙은 소유자가 아니므로 퇴거청구의 대상이 되고, 미등기건물을 매수해 사실상 처분권을 가진 丁도 철거청구의 대상이 된다.

용어 설명

퇴거청구와 철거청구

건물의 소유자에게는 철거청구, 소유자 아닌 점유자(임차인 등)에게는 퇴거청구를 구하는 것이 원칙적 청구방법이다.

선택지별 해설

• ① 건물 소유자인 乙에 대한 철거청구는 소유권에 기한 방해배제청구로서 인정되므로 옳은 지문이다.
• ② 대지 인도청구 역시 소유권에 기한 방해배제·반환청구로서 인정되므로 옳은 지문이다.
• ③ 건물 소유자 乙에게는 철거청구만으로 충분하고 별도의 퇴거청구는 인정되지 않으므로 이 지문은 틀리다.
• ④ 건물 소유자가 아닌 임차인 丙에 대해서는 퇴거청구가 인정되므로 옳은 지문이다.
• ⑤ 미등기 건물을 매수해 사실상 처분권을 갖는 丁에게도 철거청구가 인정되므로 옳은 지문이다.

암기팁

건물 소유자에게는 '철거로 끝', 소유자 아닌 세입자에게는 '퇴거'—소유냐 아니냐가 청구방법을 가른다.