공인중개사 중간생략등기의 합의 · 부동산매수인의 지위 양도 · 제31회 52번 해설

핵심 해설

甲·乙·丙 3자 간에 중간생략등기의 합의가 있으면 최종매수인 丙은 최초매도인 甲에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 다만 이러한 합의가 있더라도 乙의 甲에 대한, 그리고 甲의 乙에 대한 각 매매계약상의 채권관계(소유권이전등기청구권, 매매대금채권)에는 영향이 없으므로, 乙의 등기청구권은 소멸하지 않고 甲의 대금채권 행사도 제한받지 않는다. 또한 X토지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우, 중간생략등기의 합의가 있더라도 각 매매계약마다 허가를 받아야 하므로 최종매수인 丙이 최초매도인 甲에게 직접 허가신청절차의 협력을 구할 수는 없다는 것이 판례이다. 그런데 중간생략등기의 합의가 없는 경우, 최종매수인 丙이 중간자 乙의 소유권이전등기청구권(지명채권)을 양도받아 甲에게 직접 등기를 청구하려면, 통상의 채권양도와 달리 채무자인 甲의 동의나 승낙을 받아야 한다는 것이 판례이므로, 甲의 동의나 승낙 없이 청구할 수 있다는 서술은 틀리다.

법령 근거

• 민법 제449조법제처 원문 →
• 민법 제450조법제처 원문 →

쉬운 설명

3자간에 중간생략등기 합의가 있으면 최종매수인 丙이 최초매도인 甲에게 직접 등기를 청구할 수 있지만, 그렇다고 원래의 매매계약 관계(乙의 등기청구권, 甲의 대금채권)까지 없어지는 것은 아니다. 허가구역 토지라면 매매계약마다 별도로 허가를 받아야 하므로, 합의가 있어도 丙이 甲에게 직접 허가절차 협력을 구할 수는 없다. 이 문제의 핵심 함정은 합의가 없는 경우인데, 丙이 乙의 등기청구권을 양도받아 甲에게 곧바로 등기를 청구하려면 일반 채권양도와 달리 채무자인 甲의 동의나 승낙이 있어야 한다는 것이 판례다.

용어 설명

중간생략등기의 합의

최초매도인, 중간자, 최종매수인 3자가 등기명의를 중간자를 거치지 않고 최초매도인으로부터 최종매수인에게 직접 이전하기로 하는 합의로, 이 합의가 있어도 각 매매계약상의 채권관계에는 영향이 없다는 것이 판례이다.

부동산매수인의 지위(등기청구권) 양도

부동산매수인이 갖는 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하는 경우, 판례는 통상의 지명채권양도와 달리 원소유자(채무자)의 동의나 승낙이 있어야 그 양수인이 채무자에게 직접 등기청구를 할 수 있다고 본다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 3자 간 중간생략등기의 합의가 있으므로 丙은 甲에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
• ② 옳음. 중간생략등기의 합의가 있어도 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다.
• ③ 옳음. 중간생략등기의 합의가 있어도 甲의 乙에 대한 매매대금채권 행사는 제한받지 않는다.
• ④ 옳음. 토지거래허가구역 내 토지라면 각 매매계약별로 허가를 받아야 하므로, 丙이 甲에게 직접 허가신청절차 협력을 구할 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 중간생략등기의 합의가 없는 경우, 丙이 乙의 소유권이전등기청구권을 양도받아 甲에게 등기청구를 하려면 원칙적으로 甲의 동의나 승낙이 필요하다.

암기팁

합의 없이 등기청구권만 넘겨받는 건 무임승차 금지 — 원소유자(甲)의 오케이가 필요하다.