공인중개사 무효행위의 추인 · 허가를 잠탈할 목적의 토지거래계약 · 제31회 48번 해설

핵심 해설

통정허위표시에 의한 법률행위는 무효이지만, 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위를 한 것으로 보아 그때부터 유효하게 된다(제139조). 강박에 의한 교환계약, 무권대리인이 체결한 임대차계약, 제한능력자인 미성년자가 동의 없이 체결한 매매계약은 모두 취소할 수 있는 법률행위 또는 무권대리로서 확정적으로 무효인 것이 아니므로 추인(제143조, 제130조)의 대상이 된다. 그러나 처음부터 토지거래허가를 잠탈(잠탈)할 목적으로 체결된 토지거래허가구역 내의 토지거래계약은, 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이므로 확정적으로 무효이고, 사후에 허가를 받더라도 유효로 될 수 없으며 추인에 의해서도 유효로 될 수 없다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 민법 제139조법제처 원문 →
• 민법 제143조법제처 원문 →
• 민법 제130조법제처 원문 →

쉬운 설명

통정허위표시로 무효인 계약도 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로서 유효하게 되고, 강박에 의한 계약이나 무권대리 계약, 미성년자가 동의 없이 한 매매계약은 원래 취소할 수 있는(또는 유동적) 법률행위라서 추인의 대상이 된다. 그러나 처음부터 토지거래허가를 피해가려는 의도로 맺은 허가구역 내 토지거래계약은 애초에 허가제도 자체를 무력화하려는 계약이라 확정적으로 무효이고, 사후에 허가를 받거나 추인을 해도 살릴 수 없다는 것이 이 문제의 핵심이다.

용어 설명

무효행위의 추인

무효인 법률행위는 추인하여도 원칙적으로 효력이 생기지 않지만, 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위를 한 것으로 본다(제139조).

허가를 잠탈할 목적의 토지거래계약

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내 토지거래계약을 허가 없이 체결하면서 처음부터 허가를 잠탈할 목적이 있었던 경우, 그 계약은 확정적으로 무효이며 추인이나 사후 허가로도 유효로 될 수 없다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 추인할 수 있음. 통정허위표시에 의한 매매계약은 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로서 유효하게 된다(제139조).
• ② 추인할 수 있음. 강박에 의한 교환계약은 취소할 수 있는 법률행위로서 추인(제143조)의 대상이 된다.
• ③ 추인할 수 있음. 무권대리인이 체결한 임대차계약은 본인의 추인(제130조)에 의해 유효하게 될 수 있다.
• ④ 추인할 수 있음. 미성년자가 동의 없이 체결한 매도계약은 취소할 수 있는 법률행위로서 추인의 대상이 된다.
• ⑤ 추인할 수 없음(정답). 처음부터 허가를 잠탈할 목적으로 체결된 토지거래계약은 확정적으로 무효이므로 추인으로도 유효로 될 수 없다.

암기팁

허가를 일부러 피하려던 계약은 '재활용 불가' 딱지 — 추인도 사후허가도 소용없음.