공인중개사 대리행위의 하자 판단기준 · 대리인의 행위능력 · 제31회 44번 해설

핵심 해설

대리행위에 있어 불공정한 법률행위의 요건 중 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단하지만, 궁박 상태에 있었는지는 본인을 기준으로 판단한다는 것이 판례이므로, 궁박까지 대리인(乙)을 기준으로 판단한다는 서술은 틀리다. 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때에만 복대리인을 선임할 수 있으므로(제120조), 아무런 제한 없이 복대리인을 선임할 수 있다는 서술도 틀리다. 반면 대리인이 본인을 위하여 상대방으로부터 대금을 수령하면 그 효과는 직접 본인에게 귀속하므로(제114조), 대리인이 수령한 대금을 아직 본인에게 전달하지 않았더라도 상대방의 대금지급의무는 변제로 이미 소멸한다. 매매계약 체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 해제할 권한까지 포함되지 않는다는 것이 판례이고, 대리인은 행위능력자임을 요하지 아니하므로(제117조) 대리인이 제한능력자라는 사정을 본인이 이유로 계약을 취소할 수는 없다.

법령 근거

• 민법 제104조법제처 원문 →
• 민법 제120조법제처 원문 →
• 민법 제114조법제처 원문 →
• 민법 제117조법제처 원문 →

쉬운 설명

이 문제는 대리 전반의 여러 규칙을 한 번에 묻는데, 핵심은 대리인이 상대방에게서 대금을 받으면 그 효과는 즉시 본인에게 귀속되므로 대리인이 아직 본인에게 돈을 전달하지 않았어도 상대방의 대금지급의무는 이미 변제로 소멸한다는 점이다. 나머지 함정들도 함께 정리하면, 불공정 법률행위 판단시 경솔·무경험은 대리인 기준이지만 궁박만은 본인 기준으로 보고, 임의대리인은 본인 승낙이나 부득이한 사유가 있어야만 복대리인을 선임할 수 있으며, 매매계약체결의 대리권에 계약해제권까지 당연히 포함되지는 않는다. 또한 대리인은 행위능력자일 필요가 없어 미성년자여도 그 사실만으로 본인이 계약을 취소할 수 없다.

용어 설명

대리행위의 하자 판단기준

의사의 흠결이나 사기·강박, 궁박·경솔·무경험 등 법률행위의 하자 유무는 원칙적으로 대리인을 표준으로 판단하되(제116조), 판례는 불공정 법률행위의 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.

대리인의 행위능력

대리인은 행위능력자임을 요하지 아니하므로(제117조), 대리인이 제한능력자라는 이유로 본인이 그 대리행위를 취소할 수 없다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단하지만, 궁박 상태는 본인을 기준으로 판단하는 것이 판례이므로 궁박까지 乙을 기준으로 한다는 서술은 틀리다.
• ② 틀림. 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때에만 복대리인을 선임할 수 있다(제120조).
• ③ 옳음(정답). 대리인이 수령한 대금은 그 즉시 본인에게 효과가 귀속하므로, 아직 본인에게 전달하지 않았더라도 상대방의 대금지급의무는 변제로 소멸한다.
• ④ 틀림. 매매계약체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 계약해제권한이 포함되지 않는다는 것이 판례이다.
• ⑤ 틀림. 대리인은 행위능력자임을 요하지 않으므로(제117조), 대리인이 제한능력자라는 이유로 본인이 계약을 취소할 수 없다.

암기팁

대리인이 돈 받은 순간 이미 정산 완료 — 본인에게 전달 안 해도 상대방 의무는 끝난 것으로 취급.