공인중개사 지역분석 · 개별분석 · 제30회 40번 해설

핵심 해설

지역분석은 대상지역(인근지역·유사지역·동일수급권) 전체를 대상으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 대상부동산 개별의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 미시적·국지적 분석이다. 문제의 설명은 지역분석과 개별분석의 성격을 서로 뒤바꾸어 서술하였으므로 틀리며 정답은 ②이다.

이론 근거

지역분석과 개별분석 - 지역분석은 대상지역(인근지역·유사지역·동일수급권) 전체를 대상으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 대상부동산 개별의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 미시적·국지적 분석임.

쉬운 설명

지역분석은 대상부동산이 속한 지역 전체의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 그 결과를 바탕으로 대상부동산 개별의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 미시적·국지적 분석이다. 문제는 이 둘의 성격(거시적/미시적)을 서로 뒤바꿔 서술했으므로 틀린 설명이며, 인근지역·동일수급권의 정의는 모두 옳게 제시되어 있다.

용어 설명

지역분석

대상부동산이 속한 지역(인근지역·유사지역·동일수급권)의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·광역적 분석.

개별분석

지역분석의 결과를 토대로 대상부동산 개별의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 미시적·국지적 분석.

인근지역

대상부동산이 속한 지역으로 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역.

동일수급권

대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가격형성에 서로 영향을 미치는 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함한다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 지역분석은 표준적 이용과 가격수준 파악을 목적으로 한다.
• ② 틀림(정답). 지역분석이 거시적·광역적 분석이고, 개별분석이 미시적·국지적 분석이다. 설명이 서로 뒤바뀌어 있다.
• ③ 옳음. 인근지역의 정의와 일치한다.
• ④ 옳음. 동일수급권의 정의와 일치한다.
• ⑤ 옳음. 개별분석은 대상부동산의 최유효이용 판정을 목적으로 한다.

암기팁

지역분석은 "동네를 크게 보고"(거시), 개별분석은 "내 땅만 콕 집어 본다"(미시) - 크게 보고 나서 콕 집는 순서로 기억하자.