공인중개사 인근지역 · 지역요인·개별요인 · 제29회 35번 해설

핵심 해설

감정평가에 관한 규칙상 인근지역이란 감정평가 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말하는데, 지문은 이를 '개별요인을 공유'한다고 표현하여 틀렸다. 지역요인은 그 지역 전체에 공통으로 영향을 미치는 요인이고, 개별요인은 개별 부동산 고유의 요인이므로 인근지역의 정의에는 지역요인 공유가 부합한다. 원가법, 수익환원법, 가치형성요인, 거래사례비교법에 대한 정의는 모두 감정평가에 관한 규칙의 내용과 일치하는 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙 제2조법제처 원문 →

쉬운 설명

감정평가에 관한 규칙상 인근지역은 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고, 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역을 말합니다. 그런데 지문은 이를 '개별요인'을 공유한다고 서술해 틀렸습니다. 지역요인은 그 지역 전체에 공통으로 영향을 미치는 요인이고, 개별요인은 부동산 하나하나 고유의 요인이므로 지역 전체를 아우르는 개념인 인근지역에는 지역요인이 어울립니다. 원가법, 수익환원법, 가치형성요인, 거래사례비교법의 정의는 모두 정확합니다.

용어 설명

인근지역

대상부동산이 속하여 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역.

지역요인·개별요인

지역요인은 특정 지역 전체의 가격수준에 영향을 미치는 공통요인이고, 개별요인은 개별 부동산 고유의 가치에 영향을 미치는 요인이다.

선택지별 해설

• ① 틀림(옳은 설명). 원가법의 정의(재조달원가에서 감가수정)와 일치한다.
• ② 틀림(옳은 설명). 수익환원법의 정의(장래 순수익이나 현금흐름의 환원·할인)와 일치한다.
• ③ 틀림(옳은 설명). 가치형성요인(일반・지역・개별요인)의 정의와 일치한다.
• ④ 틀림(옳은 설명). 거래사례비교법의 정의(사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등)와 일치한다.
• ⑤ 옳음(정답). 인근지역은 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역이지 '개별요인'을 공유하는 지역이 아니므로 이 설명은 틀렸다.

암기팁

인근지역은 '동네' 단위 개념이니까 동네 전체가 공유하는 지역요인과 짝! 개별요인은 부동산 하나하나의 고유값이라 인근지역과는 안 어울립니다.