공인중개사 담보인정비율 · 부채감당률 · 제30회 29번 해설

핵심 해설

유효총소득은 가능총소득 2,000만원에서 공실손실상당액 및 대손충당금(2,000만원×25%=500만원)을 차감한 1,500만원이고, 순영업소득은 유효총소득 1,500만원에서 영업경비(2,000만원×50%=1,000만원)를 차감한 500만원이다. 이를 토대로 각 비율을 계산하면 LTV=0.5, DCR=1.0, DTI=0.4, DR=1.0으로 모두 제시된 값과 일치하나, 유효총소득 기준 영업경비비율(OER)은 영업경비 1,000만원을 유효총소득 1,500만원으로 나눈 값인 약 0.67(66.7%)이 되어 제시된 0.8과 일치하지 않는다. 따라서 틀린 것은 ⑤이며 정답은 ⑤이다.

이론 근거

비율분석법 - LTV=대출금/부동산가치, DTI=연간 원리금상환액/차입자연소득, DCR=순영업소득/부채서비스액, DR(채무불이행률)=(영업경비+부채서비스액)/유효총소득, OER(영업경비비율)=영업경비/유효총소득. 유효총소득=가능총소득-공실 및 대손충당금, 순영업소득=유효총소득-영업경비.

쉬운 설명

유효총소득(가능총소득 2,000만원-공실등 500만원=1,500만원)과 영업경비(2,000만원×50%=1,000만원)를 구하면 순영업소득은 500만원이 되고, 이를 바탕으로 LTV·DCR·DTI·DR은 모두 제시된 값과 맞아떨어진다. 다만 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)은 영업경비 1,000만원을 유효총소득 1,500만원으로 나눈 약 0.67이 되어야 하는데 제시된 0.8과 다르므로, 이 계산만 틀렸다.

용어 설명

담보인정비율(LTV)

부동산가치 대비 대출금액의 비율(대출액÷부동산가치).

부채감당률(DCR)

순영업소득이 매기 원리금상환액(부채서비스액)을 감당할 수 있는 정도를 나타내는 비율(순영업소득÷부채서비스액).

총부채상환비율(DTI)

차입자의 연소득 대비 연간 원리금상환액의 비율(원리금상환액÷연소득).

채무불이행률(DR, 손익분기율)

영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 비율로, 유효총소득이 영업경비와 부채상환액을 감당할 수 있는지를 나타낸다.

영업경비비율(OER)

영업경비를 유효총소득(또는 가능총소득)으로 나눈 비율로, 유효총소득 대비 운영비용의 비중을 나타낸다.

계산 과정

▸ 유효총소득(EGI) = 가능총소득 2,000만원 - 공실손실상당액등(2,000×25%=500만원) = 1,500만원 ▸ 영업경비 = 가능총소득 2,000만원 × 50% = 1,000만원 ▸ 순영업소득(NOI) = 1,500만원 - 1,000만원 = 500만원 ① LTV = 1억원 ÷ 2억원 = 0.5 ② DCR = 500만원 ÷ 500만원 = 1.0 ③ DTI = 500만원 ÷ 1,250만원 = 0.4 ④ DR = (1,000만원+500만원) ÷ 1,500만원 = 1.0 ⑤ OER(유효총소득기준) = 1,000만원 ÷ 1,500만원 ≒ 0.67 (제시된 0.8과 불일치 → 틀린 산출)

선택지별 해설

• ① 옳음. LTV = 대출액(1억) ÷ 부동산가치(2억) = 0.5
• ② 옳음. DCR = 순영업소득(500만원) ÷ 부채서비스액(500만원) = 1.0
• ③ 옳음. DTI = 원리금상환액(500만원) ÷ 연소득(1,250만원) = 0.4
• ④ 옳음. DR = (영업경비 1,000만원 + 부채서비스액 500만원) ÷ 유효총소득(1,500만원) = 1.0
• ⑤ 틀림(정답). OER(유효총소득 기준) = 영업경비(1,000만원) ÷ 유효총소득(1,500만원) ≒ 0.67이며, 제시된 0.8과 일치하지 않는다.

암기팁

네 개는 맞고 하나(OER)만 틀린 함정 문제 - "다섯 중 하나 골라내기" 게임이다. OER은 영업경비÷유효총소득, 계산해보면 0.67이지 0.8이 아니다!