공인중개사 내부수익률 · 순현재가치 · 제30회 28번 해설
부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명 으로 틀린 것은?
내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 하여 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다(이는 수익성지수를 1로 만드는 할인율과 같은 의미이다). 'NPV를 1로 만드는 할인율'이라는 서술은 틀리며 정답은 ①이다. 제30회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 28번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
- ② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현 금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
- ③ 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐 름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.
- ④ 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현 가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
- ⑤ 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결 과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지 를 분석하는 것이다.
정답 ①
핵심 해설
내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 하여 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다(이는 수익성지수를 1로 만드는 할인율과 같은 의미이다). 'NPV를 1로 만드는 할인율'이라는 서술은 틀리며 정답은 ①이다.
이론 근거
할인현금흐름기법(DCF) - 내부수익률(IRR)은 현금유입 현가와 현금유출 현가를 일치시켜 순현재가치(NPV)를 0으로(또는 수익성지수를 1로) 만드는 할인율. NPV=현금유입 현가-현금유출 현가. 수익성지수(PI)=현금유입 현가÷현금유출 현가.
쉬운 설명
내부수익률(IRR)은 순현재가치(NPV)를 1이 아니라 0으로 만드는 할인율이다(현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는 할인율). NPV는 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이고, 수익성지수(PI)는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이며, 민감도분석은 투입요소 변화에 따라 NPV·IRR이 어떻게 달라지는지 분석하는 것이다.
용어 설명
- 내부수익률(IRR)
- 투자로 인한 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 일치시켜 순현재가치를 0으로 만드는 할인율.
- 순현재가치(NPV)
- 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 값.
- 수익성지수(PI)
- 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율로, 1보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.
선택지별 해설
- ① 틀림(정답). IRR은 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율이지 1로 만드는 할인율이 아니다.
- ② 옳음. NPV의 정의와 일치한다.
- ③ 옳음. 할인현금흐름기법의 정의와 일치한다.
- ④ 옳음. 수익성지수(PI)의 정의와 일치한다.
- ⑤ 옳음. 민감도분석의 정의와 일치한다.
암기팁
IRR은 NPV를 '0점'으로 만드는 할인율 - "1이 아니라 0"이라는 숫자 하나만 정확히 기억하면 이 문제는 끝!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 28번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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