공인중개사 순영업소득 · 세전현금흐름 · 제30회 25번 해설

핵심 해설

세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 '차감'하여 산정되는 지분투자자 몫의 세전 현금흐름이다. 부채서비스액을 가산한다는 서술은 계산방향이 반대로 되어 있으므로 틀린 설명이며 정답은 ③이다.

이론 근거

부동산투자 현금흐름 산정구조 - 순영업소득(NOI)=유효총소득-영업경비. 세전현금흐름(BTCF)=순영업소득-부채서비스액(원리금상환액), 즉 차감 관계(가산 아님). 세전지분복귀액=순매각금액-미상환저당잔액.

쉬운 설명

세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 더하는 게 아니라 빼서 산정하는, 지분투자자에게 돌아가는 세전 소득이다. 나머지 개념들(순영업소득=유효총소득-영업경비, 영업경비의 범위, 세전지분복귀액=순매각금액-미상환저당잔액, 소득이득+자본이득 구조)은 모두 맞는 설명이다.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로, 부채서비스액이나 세금을 반영하기 전 단계의 소득.

세전현금흐름(BTCF)

순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하여 산출되는 지분투자자 귀속 세전 현금흐름.

세전지분복귀액

부동산 처분 시 순매각금액에서 미상환 저당잔금을 차감한 지분투자자 몫의 금액.

선택지별 해설

• ① 옳음. 순영업소득의 정의와 일치한다.
• ② 옳음. 영업경비에는 광고비, 전기세, 수선비 등 부동산 운영과 직접 관련된 경비가 포함된다(단, 부채서비스액, 소득세, 감가상각비 등은 영업경비에서 제외).
• ③ 틀림(정답). 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 '가산'하는 것이 아니라 '차감'하여 산출한다.
• ④ 옳음. 세전지분복귀액의 정의와 일치한다.
• ⑤ 옳음. 부동산투자의 수익은 보유기간 중의 소득이득과 처분 시의 자본이득으로 구성된다.

암기팁

순영업소득에서 빚 갚을 돈(부채서비스액)을 '빼야' 내 손에 남는 돈(세전현금흐름)이다 - 더하면 계산이 커지는 게 아니라 줄어드는 게 상식!