공인중개사 자본이득 · 소득이득 · 제30회 2번 해설

핵심 해설

영속성(비소모성)은 토지가 사용에 의해 물리적으로 마모·소멸되지 않는 자연적 특성을 말한다. 토지가 소멸하지 않고 장기간 존재하기 때문에 소유자는 장기적인 관점에서 부동산을 관리해야 할 필요성이 커지고(부동산관리의 의의 제고), 장기간 보유하면서 매기의 임대수익 등 소득이득과 함께 가격상승에 따른 자본이득을 함께 기대할 수 있으며, 부동산활동 전반에서 단기적 시각이 아닌 장기적 배려가 요구된다. 이 세 가지 설명은 모두 토지가 소멸하지 않는다는 영속성에서 비롯되므로 정답은 ③이다.

이론 근거

토지의 자연적 특성 중 영속성(비소모성) - 사용에 의해 물리적으로 소모·마모되지 않는 특성으로, 장기적 관리 필요성(부동산관리의 의의 제고), 소득이득+자본이득의 동시 향유 가능성, 부동산활동의 장기적 배려 필요성을 도출시킴.

쉬운 설명

토지는 사용해도 닳아 없어지지 않는 영속성(비소모성)을 가진다. 이 특성 때문에 소유자는 오랫동안 관리해야 할 필요가 커지고, 오래 보유하면서 임대수익 같은 소득이득과 가격상승에 따른 자본이득을 동시에 누릴 수 있으며, 부동산활동 전반에서 장기적인 시각으로 접근하게 된다. 문제에 제시된 세 가지 설명 모두 "토지는 소멸하지 않는다"는 하나의 뿌리에서 나온 결과다.

용어 설명

자본이득

부동산 가격 상승으로 처분 시 발생하는 시세차익.

소득이득

부동산을 보유·운용하는 기간 동안 발생하는 임대료 등 운영수익.

선택지별 해설

• ① 틀림. 적재성은 토지 위에 건축물 등을 얹을 수 있는 지지력·적재력에 관한 특성으로 제시된 설명과 직접 관련이 없다(일반적으로 부동성·영속성·개별성·부증성이 4대 자연적 특성으로 다뤄지며 적재성은 별도로 다루어지는 경우가 드물다).
• ② 틀림. 부동성은 위치가 고정되어 이동할 수 없다는 특성으로 임장활동·지역분석의 근거가 되지만, 장기배려·장기투자와는 직접적 관련이 약하다.
• ③ 옳음(정답). 영속성(비소모성)이 장기적 관리의 필요성, 자본이득·소득이득의 동시 발생, 장기배려 필요성의 공통 근거가 된다.
• ④ 틀림. 개별성(비대체성)은 물리적으로 동일한 토지가 없다는 특성으로 일물일가의 법칙 배제, 개별분석의 근거가 된다.
• ⑤ 틀림. 인접성은 토지가 서로 연속되어 있다는 특성으로 외부효과, 지역분석의 근거가 된다.

암기팁

토지는 안 닳는다(영속성) → 그래서 오래오래 관리하고, 오래오래 벌고(소득+자본이득), 오래오래 계획한다. "영원히 안 없어지니 다 장기전"으로 기억!