공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 제30회 80번 해설

핵심 해설

이 사안은 명의신탁자 甲이 매도인 丙과 직접 매매계약을 체결하고, 등기만 명의수탁자 乙 앞으로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)'에 해당한다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따르면 ① 명의신탁약정은 무효이고(제4조 제1항), 매도인 丙과 명의신탁자 甲 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 ③ 甲은 丙에게 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있으며, 乙 명의 등기는 무효이므로 소유자인 丙을 대위하여 ④ 乙 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. ⑤ 명의신탁 사실을 알고 있는 丁이 乙로부터 매수하여 등기를 마친 경우에도 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 선의·악의를 불문하고 원칙적으로 소유권을 유효하게 취득한다. ② 다만 甲이 乙을 상대로 '부당이득반환을 원인으로' 소유권이전등기를 직접 구할 수 있는지는 이론상 다툼의 여지가 있는 부분으로(3자간 등기명의신탁에서 甲은 원래 丙에 대한 채권적 등기청구권을 丙을 대위하여 행사하는 구조가 원칙이며, 乙에 대해 직접 소유권이전등기를 구하는 것은 통상 인정되지 않는다는 것이 판례의 주된 법리이다), 이 문항은 실제 시행 결과 답안 오류 내지 견해 대립을 이유로 응시자 전원이 정답 처리(전항정답)된 문제이다. 따라서 지문정답은 원본 데이터의 정답 필드를 그대로 반영하여 '①,②,③,④,⑤ (복수/전항정답)'으로 표기한다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항법제처 원문 →

쉬운 설명

이 사안은 신탁자(甲)가 매도인(丙)과 직접 매매계약을 맺고 등기만 수탁자(乙) 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁이다. 명의신탁약정은 무효이고, 甲·丙 간 매매계약 자체는 유효해 甲은 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있으며, 乙 명의 등기는 무효이므로 甲은 丙을 대위해 그 말소를 구할 수 있고, 명의신탁 사실을 알고 있던 제3자 丁이 乙에게서 매수해 등기를 마쳤어도 선의·악의를 불문하고 원칙적으로 소유권을 취득한다. 다만 甲이 乙을 상대로 '부당이득반환'을 원인으로 직접 소유권이전등기를 구할 수 있는지는 통상의 3자간 명의신탁 법리(丙을 대위하는 방식이 원칙)와 배치되는 부분이 있어 이론상 다툼의 여지가 있었고, 그 결과 이 문항은 응시자 전원에게 정답으로 처리된 전항정답 문제다.

용어 설명

3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)

명의신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 대금을 지급하되, 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁. 매도인·명의신탁자 간 매매계약은 유효하고, 명의수탁자 명의 등기만 무효가 된다.

선택지별 해설

• ① 원칙적으로 옳은 설명임(전항정답 처리). 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이다.
• ② 전항정답 처리됨. 다만 통상의 3자간 등기명의신탁 법리상 甲이 乙에게 직접 '부당이득반환'을 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 있는지는 견해 대립이 있는 부분으로, 원칙적으로는 丙을 대위하여 乙명의 등기 말소를 구하고 丙에게 이전등기를 청구하는 방식이 주로 논해진다.
• ③ 원칙적으로 옳은 설명임(전항정답 처리). 甲·丙 간 매매계약이 유효하므로 甲은 丙에게 이전등기청구권이 있다.
• ④ 원칙적으로 옳은 설명임(전항정답 처리). 乙명의 등기는 무효이므로 소유자인 丙을 대위하여 그 말소를 구할 수 있다.
• ⑤ 원칙적으로 옳은 설명임(전항정답 처리). 명의신탁 사실을 안 제3자라도 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 선의·악의 불문하고 원칙적으로 소유권을 취득한다.

암기팁

다섯 지문 모두 맞다고 쳐준 통 큰 문제 — 명의신탁 3형제(신탁약정 무효, 매도인 청구권, 수탁자 등기 말소)는 다 맞는데, 부당이득 직접청구 부분만 논란이라 다 같이 정답 처리됐다.