공인중개사 계약명의신탁 · 제29회 75번 해설

핵심 해설

계약명의신탁에서 명의수탁자(乙)가 경매절차의 매수인이 되어 매각허가결정과 소유권이전등기를 마친 경우, 판례는 경매절차의 안정성을 위하여 매도인 측(소유자ㆍ채무자 등)이 명의신탁약정 사실을 알았는지 여부와 관계없이 수탁자인 乙이 소유권을 유효하게 취득한다고 본다. 이 경우 명의신탁자 甲은 소유자가 아니므로 乙에게 소유권이전등기말소나 소유권 자체의 반환을 청구할 수 없고, 甲이 부담한 매수대금 상당액에 대한 부당이득반환청구권만을 가질 뿐이며 이는 X건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권도 인정되지 않는다. 甲은 소유자가 아니지만 타인권리매매(제569조)로서 丁과 체결한 매매계약 자체는 유효하다. 따라서 정답은 ③이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

명의수탁자가 경매절차의 매수인이 되어 매각허가결정과 등기를 마친 계약명의신탁의 경우, 경매절차의 안정을 위해 매도인 측이 명의신탁 사실을 알았는지와 상관없이 수탁자가 소유권을 유효하게 취득한다는 것이 판례의 핵심이다. 명의신탁자는 소유자가 아니므로 등기말소나 소유권 자체의 반환은 청구할 수 없고 매수대금 상당의 부당이득반환청구권만 가지며, 이 채권은 건물에 관해 생긴 채권이 아니라서 유치권도 인정되지 않지만, 명의신탁자가 그 건물을 제3자에게 매도하는 계약 자체는 타인권리매매로서 유효하다.

용어 설명

계약명의신탁

명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되지 않고 명의수탁자가 자신의 이름으로 매매계약을 체결하는 형태의 명의신탁(부동산실명법).

선택지별 해설

• ① 틀림. 乙이 유효하게 소유권을 취득하였으므로 甲은 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다.
• ② 틀림. 甲은 부당이득으로 매수대금 상당액의 반환은 청구할 수 있어도 소유권 자체의 반환은 청구할 수 없다.
• ③ 옳음(정답). 경매절차의 특성상 매도인 측이 명의신탁약정을 알았더라도 乙은 소유권을 유효하게 취득한다는 것이 판례이다.
• ④ 틀림. 甲의 乙에 대한 채권은 X건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.
• ⑤ 틀림. 甲과 丁 사이의 매매계약은 타인권리매매로서 유효하다.

암기팁

경매만큼은 "몰랐든 알았든 낙찰받은 사람이 임자" - 경매절차 안정이 최우선.