공인중개사 환매 · 제30회 72번 해설
부동산매매에서 환매특약을 한 경우에 관한 설명으 로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
환매권은 채권적 권리이지만 이를 등기하면(민법 제592조) 제3자에게 대항할 수 있는 물권적 효력을 갖는다. 제30회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 72번 문제입니다. 정답은 ③이고, 근거는 민법 제590조입니다.
- ① 매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매 수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약 의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.
- ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
- ③ 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그는 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 하지 않아도 그 부 동산을 가압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 있다.
- ④ 환매기간에 관한 별도의 약정이 없으면 그 기간은 5년 이다.
- ⑤ 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.
정답 ③
핵심 해설
환매권은 채권적 권리이지만 이를 등기하면(민법 제592조) 제3자에게 대항할 수 있는 물권적 효력을 갖는다. 그러나 환매의 의사표시만으로는 부족하고, 환매에 의한 소유권이전등기(권리취득등기)를 실제로 마쳐야 비로소 제3자(예: 가압류권자)에게 소유권 취득을 주장(대항)할 수 있다. 등기 없이 의사표시만 한 상태로는 물권변동의 효력이 생기지 않으므로 제3자에게 대항할 수 없다. 따라서 '등기를 하지 않아도 대항할 수 있다'는 ③이 틀린 설명이다.
법령 근거
쉬운 설명
환매권은 등기하면 제3자에게 대항할 수 있는 물권적 효력을 갖지만, 이 문제의 핵심은 환매의 의사표시만으로는 부족하고 실제로 환매에 의한 소유권이전등기(권리취득등기)까지 마쳐야 비로소 가압류권자 같은 제3자에게 대항할 수 있다는 점이다. 나머지 지문도 참고하면 환매등기가 있는 부동산을 재매수한 제3자에게 매수인은 이전등기의무 이행을 거절할 수 없고, 환매기간을 정한 경우 이를 연장할 수 없으며, 환매기간 약정이 없으면 5년이고, 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.
용어 설명
- 환매
- 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리를 유보하고, 일정 기간 내에 대금 및 비용을 반환하고 매매목적물을 다시 사올 수 있는 제도(제590조 이하)
선택지별 해설
- ① 옳음. 환매특약등기가 있는 부동산의 매수인은 이를 다시 매수한 제3자에 대해 자신의 이전등기의무 이행을 거절할 사유가 되지 않는다.
- ② 옳음. 환매기간을 정한 경우 이를 다시 연장하지 못한다(제591조 제2항).
- ③ 틀림(정답). 환매의 의사표시만으로는 부족하고 소유권이전등기(권리취득등기)를 마쳐야 제3자에게 대항할 수 있다.
- ④ 옳음. 환매기간의 약정이 없으면 5년으로 한다(제591조 제3항 관련 규정 취지, 부동산의 경우 5년).
- ⑤ 옳음. 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다(제590조 제1항).
암기팁
환매는 말로만 하면 안 통한다 — 등기까지 마쳐야 남(제3자)에게도 '내 땅' 소리 할 수 있다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 72번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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