공인중개사 해제의 소급효와 제3자 보호 · 제30회 67번 해설

핵심 해설

민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'는 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과(주로 소유권 등 물권)를 기초로 새로운 권리를 취득한 자를 의미하며, 단순히 계약상의 채권만을 취득하거나 이를 압류·가압류한 채권자는 여기에 포함되지 않는다는 것이 판례이다. ㄱ. 계약상 채권의 양수인 및 그에 대한 가처분권자는 물권을 취득한 것이 아니므로 보호받는 제3자가 아니다. ㄴ. 매수인 명의로 이미 소유권이전등기가 마쳐진 부동산을 가압류한 자는 등기부상 드러난 물권(소유권)을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 것이므로 보호되는 제3자에 해당한다. ㄷ. 계약상 채권 자체를 압류한 자도 물권취득자가 아니므로 보호되는 제3자가 아니다. 따라서 보호되지 않는 자는 ㄱ, ㄷ이며 정답은 ③이다.

법령 근거

• 민법 제548조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

계약해제시 보호되는 제3자는 해제된 계약을 기초로 물권 등 새로운 권리를 취득한 자를 뜻하며, 단순히 계약상 채권을 취득하거나 이를 압류·가처분한 자는 여기 포함되지 않는다는 것이 이 문제의 핵심이다. 반면 이미 매수인 명의로 이전등기까지 된 부동산을 가압류한 자는 등기부상 드러난 물권을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 것이므로 보호되는 제3자에 해당한다.

용어 설명

해제의 소급효와 제3자 보호

계약해제는 소급하여 계약을 없었던 것으로 하지만, 해제 전에 그 계약을 기초로 새로운 이해관계(주로 등기·인도 등으로 물권을 취득한 경우)를 맺은 제3자의 권리는 해하지 못한다(제548조 제1항 단서).

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ만으로는 불완전하다(ㄷ도 해당).
• ② 틀림. ㄴ은 보호되는 제3자에 해당하므로 포함되면 안 된다.
• ③ 옳음(정답). ㄱ(채권양수인 겸 가처분권자), ㄷ(채권압류권자)은 물권을 취득한 것이 아니므로 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.
• ④ 틀림. ㄴ은 보호되는 제3자에 해당하므로 '해당하지 않는 자'에 포함시키면 틀린다.
• ⑤ 틀림. ㄴ이 포함되어 틀리다(ㄴ은 보호되는 제3자임).

암기팁

등기까지 받아 물권 잡은 사람만 보호, 채권만 붙잡고 압류·가처분한 사람은 열외.