공인중개사 전세권의 법정갱신 · 제30회 61번 해설
甲은 그 소유 X건물의 일부에 관하여 乙명의의 전세 권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
건물전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)되는 경우, 그 존속기간은 '정함이 없는 것'으로 본다(당연히 1년으로 정해지는 것이 아니다). 이 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸한다. 제30회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 61번 문제입니다. 정답은 ①이고, 근거는 민법 제312조 제4항입니다.
- ① 乙의 전세권이 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 1년 이다.
- ② 존속기간 만료시 乙이 전세금을 반환받지 못하더라도 乙은 전세권에 기하여 X건물 전체에 대한 경매를 신청 할 수는 없다.
- ③ 존속기간 만료시 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세금반 환채권을 타인에게 양도할 수 있다.
- ④ 甲이 X건물의 소유권을 丙에게 양도한 후 존속기간이 만 료되면 乙은 甲에 대하여 전세금반환을 청구할 수 없다.
- ⑤ 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세목적물의 현상유지를 위 해 지출한 통상필요비의 상환을 甲에게 청구할 수 없다.
정답 ①
핵심 해설
건물전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)되는 경우, 그 존속기간은 '정함이 없는 것'으로 본다(당연히 1년으로 정해지는 것이 아니다). 이 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸한다. 따라서 '존속기간은 1년이다'라고 한 ①이 틀린 설명이다.
법령 근거
- 민법 제312조 제4항법제처 원문 →
쉬운 설명
건물전세권이 법정갱신되면 그 존속기간은 '정함이 없는 것'으로 보며, 1년으로 정해지는 게 아니라는 것이 이 문제의 핵심이다. 나머지 지문도 참고하면 건물 일부 전세권자는 건물 전체에 대한 경매를 신청할 수 없고, 존속기간 만료시 전세금반환채권은 전세권과 분리해 양도할 수 있으며, 소유권이 이전되면 신소유자가 전세금반환의무를 승계해 구소유자에게는 청구할 수 없고, 전세권자는 통상필요비의 상환은 청구할 수 없다.
용어 설명
- 전세권의 법정갱신
- 건물전세권자에 대해 전세권설정자가 기간만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면, 전세권이 존속기간의 정함이 없는 것으로 자동 갱신되는 제도(제312조 제4항)
선택지별 해설
- ① 틀림(정답). 법정갱신된 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(1년이 아님).
- ② 옳음. 건물 일부에 대한 전세권자는 그 건물 전체에 대한 경매를 신청할 수 없고, 우선변제만 건물 전체 매각대금에서 받을 수 있다(판례).
- ③ 옳음. 존속기간 만료 후에는 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도하는 것이 가능하다(판례).
- ④ 옳음. 전세목적물의 소유권이 이전되면 신소유자(丙)가 전세금반환의무를 승계하므로, 구소유자(甲)에게는 반환을 청구할 수 없다(판례).
- ⑤ 옳음. 전세권자는 목적물의 현상유지·통상관리에 필요한 통상필요비는 스스로 부담하며 상환청구할 수 없다(제310조 반대해석, 유익비만 청구 가능).
암기팁
법정갱신된 전세권은 기간이 '무제한' — 대신 6개월 전 통고하면 언제든 끝낼 수 있다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 61번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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