공인중개사 유동적 무효 · 제30회 50번 해설
甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 비록 이 계약이 토지거래허가를 받지는 않았으나 확정적으로 무효가 아닌 경우, 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받지 않은 매매계약은 '유동적 무효' 상태에 있다. 제30회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 50번 문제입니다. 정답은 ⑤이고, 근거는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조입니다.
- ① 위 계약은 유동적 무효의 상태에 있다.
- ② 乙이 계약내용에 따른 채무를 이행하지 않더라도 甲은 이를 이유로 위 계약을 해제할 수 없다.
- ③ 甲은 乙의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거 래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을 거절할 수 없다.
- ④ 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었으나 재지정이 없는 경우, 위 계약은 확정적으로 유효로 된다.
- ⑤ 乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 유효하다.
정답 ⑤
핵심 해설
토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받지 않은 매매계약은 '유동적 무효' 상태에 있다. 매수인이 매도인·매수인을 당사자로 표시하지 않고 최초 매도인과 최종 매수인을 직접 당사자로 하는 허가(중간생략형 허가)를 받아 등기를 이전받는 것은 규제를 잠탈하는 것으로서, 그 등기는 무효라는 것이 판례이다. 즉 甲·乙·丙 3자간 매매가 순차로 이루어진 경우 丙이 甲과 직접 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받더라도 그 등기는 실체관계에 부합하지 않아 무효이다. 따라서 ⑤가 틀린 설명이다.
법령 근거
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조법제처 원문 →
쉬운 설명
토지거래허가구역 내 미허가 매매계약은 확정적 무효 사유가 없는 한 유동적 무효 상태에 있다. 이 상태에서는 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없고, 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계가 아니어서 대금 이행제공이 없다는 이유로 협력의무 이행을 거절할 수도 없다. 이 문제의 핵심은 최초 매도인과 최종 매수인이 중간 단계를 건너뛰고 직접 허가를 받아 최초 매도인으로부터 곧바로 이전등기를 받는 경우, 그 등기는 규제를 잠탈하는 것이어서 무효라는 점이다.
용어 설명
- 유동적 무효
- 허가를 받기 전에는 계약의 효력이 확정되지 않고, 허가를 받으면 소급하여 유효, 불허가·거래허가구역 지정해제 등이 있으면 확정적으로 무효가 되는 상태
선택지별 해설
- ① 옳음. 허가받기 전이지만 확정적 무효 사유가 없으므로 유동적 무효 상태이다.
- ② 옳음. 유동적 무효 상태에서는 채무불이행을 이유로 한 계약해제가 인정되지 않는다(판례).
- ③ 옳음. 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계가 아니므로 대금 이행제공이 없음을 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없다(판례).
- ④ 옳음. 허가구역 지정기간이 만료되고 재지정이 없으면 그 규제를 벗어나 계약은 확정적으로 유효가 된다(판례).
- ⑤ 틀림(정답). 중간생략등기형으로 최종 매수인이 최초 매도인과 직접 허가를 받아 곧바로 이전등기를 받은 경우, 그 등기는 무효이다(판례).
암기팁
허가구역 거래는 중간을 건너뛰면 등기도 무효 — 지름길로 간 등기는 허가 규제를 잠탈하는 것이어서 무효.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 50번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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