공인중개사 고가주택 양도차익 안분 · 제29회 34번 해설

핵심 해설

소득세법 제4조는 양도소득에 대한 과세표준을 종합소득·퇴직소득과 구분하여 별도로 계산하도록 규정하는 분류과세 원칙을 두고 있다. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 토지·건물과 같은 자산군으로 묶여 양도차손을 통산할 수 있고, 감가상각비를 필요경비에 산입한 경우 취득가액에서 이를 공제한 금액으로 계산해야 한다(문제는 반대로 서술). 고가주택(2018년 기준 9억원)의 과세대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액-9억원)/양도가액을 곱하여 산정하므로, 양도가액 12억원·양도차익 4억원인 경우 과세대상 양도차익은 4억원×(12억-9억)/12억=1억원이며 3억원이 아니다. 자본적지출액은 적격 증빙 또는 금융거래 증명이 없으면 공제할 수 없다. 따라서 정답은 ③이다.

법령 근거

• 소득세법 제4조법제처 원문 →
• 소득세법 제95조법제처 원문 →
• 소득세법 제97조법제처 원문 →

쉬운 설명

양도소득에 대한 과세표준은 종합소득·퇴직소득과 구분하여 별도로 계산하는 분류과세 대상이다. 부동산을 취득할 수 있는 권리도 토지·건물과 같은 자산군으로 묶여 양도차손을 통산할 수 있고, 필요경비로 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제한 금액으로 계산해야 하며, 고가주택의 과세대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액-9억원)/양도가액을 곱해 산정하고, 자본적지출액은 적격증빙이나 금융거래 증명이 없으면 공제할 수 없다.

용어 설명

고가주택 양도차익 안분

1세대1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택(기준시가 초과분)의 과세대상 양도차익은 전체 양도차익×(양도가액-9억원)/양도가액으로 계산한다.

계산 과정

④ 지문 검산: 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액-9억원)/양도가액 = 4억원 × (12억원-9억원)/12억원 = 4억원 × 3/12 = 1억원. 문제 지문의 '3억원'은 틀린 수치이다(다만 이 문항의 정답은 ③이므로 계산결과는 오답 선택지 검증용).

선택지별 해설

• ① 틀림. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 토지·건물과 같은 자산군으로 분류되어 양도차손 통산이 가능하다.
• ② 틀림. 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제(차감)한 금액으로 계산해야 하며, '공제하지 않은 금액'이라는 서술은 틀리다.
• ③ 옳음(정답). 양도소득 과세표준은 종합소득·퇴직소득 과세표준과 구분하여 계산하는 분류과세 대상이다.
• ④ 틀림. 과세대상 양도차익은 4억원×(12억-9억)/12억=1억원이며 3억원이 아니다.
• ⑤ 틀림. 적격증빙 미비 및 금융거래 증명이 안되는 자본적지출액은 양도가액에서 공제할 수 없다.

암기팁

양도소득은 종합·퇴직소득과 '따로국밥'! 감가상각비는 반드시 취득가액에서 빼줘야 한다.