공인중개사 사실상의 취득가격 · 제29회 30번 해설

핵심 해설

지방세법상 유상승계취득의 취득세 과세표준은 원칙적으로 사실상의 취득가격이며, 매도인의 채무를 매수인이 대신 변제하기로 약정하여 지급한 금액은 실질적인 대금의 일부로서 취득가격에 포함되고, 취득에 관한 조건으로 매입한 국민주택채권을 취득 이전에 금융회사에 양도하여 발생한 매각차손도 취득 관련 비용으로 취득가격에 산입된다. 따라서 총매매대금 5억원에 채무대납액 1천만원과 채권매각차손 1백만원을 더한 5억1천1백만원이 취득세 과세표준이 된다. 따라서 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 지방세법 제10조법제처 원문 →
• 지방세법 시행령 제18조법제처 원문 →

쉬운 설명

유상승계취득의 취득세 과세표준은 사실상의 취득가격이며, 매도인의 채무를 매수인이 대신 갚기로 약정하여 지급한 금액도 실질적인 대금의 일부로 포함되고, 취득에 관한 조건으로 매입한 국민주택채권을 취득 이전에 금융회사에 양도해 발생한 매각차손도 취득 관련 비용으로 산입된다. 따라서 총매매대금 5억원에 채무대납액 1천만원과 채권매각차손 1백만원을 모두 더해야 정확한 과세표준이 나온다.

용어 설명

사실상의 취득가격

취득시기 이전에 당사자 간 실제 거래된 대금으로, 매도인의 채무 대납액, 취득에 필수적으로 수반되는 국민주택채권 매각차손 등이 포함된다.

계산 과정

과세표준 = 총매매대금 500,000,000원 + 채무대납액 10,000,000원(매도인 은행채무를 매수인이 대신 변제한 금액으로 실질적 대금의 일부) + 국민주택채권 매각차손 1,000,000원(취득 이전에 매각하여 발생한 차손으로 취득가격에 산입) = 511,000,000원. 따라서 과세표준은 511,000,000원(⑤)으로 검산됨.

선택지별 해설

• ① 틀림. 채무대납액과 채권매각차손이 과세표준에서 누락되었다.
• ② 틀림. 채무대납액만 반영되고 채권매각차손이 누락되었다.
• ③ 틀림. 채권매각차손만 반영되고 채무대납액이 누락되었다(500,000,000+9,000,000 방식 등 잘못된 계산).
• ④ 틀림. 채권매각차손이 누락된 금액이다.
• ⑤ 옳음(정답). 500,000,000원(매매대금) + 10,000,000원(채무대납액) + 1,000,000원(국민주택채권 매각차손) = 511,000,000원이다.

암기팁

대신 갚아준 빚도, 채권 팔아서 손해 본 돈도 다 취득가격에 얹힌다 - 눈에 보이는 매매대금만 보면 안 된다!