공인중개사 거래사례비교법 · 상승식 · 제29회 40번 해설

핵심 해설

거래사례비교법은 거래사례의 가격에 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교를 순차적으로(상승식) 적용하여 대상토지의 가액을 산정한다. 거래사례의 ㎡당 가격 300만원에 사정보정 없음(1.00), 지가변동률에 따른 시점수정(1.04), 인근지역에 위치하여 지역요인 격차 없음(1.00), 대상토지가 5% 열세한 개별요인(0.95)을 곱하면 ㎡당 비준가액은 2,964,000원이 된다. 이를 대상토지 면적 120㎡에 곱하면 감정평가액은 355,680,000원이 된다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

거래사례비교법(상승식) - 비준가액=거래사례 단가×사정보정×시점수정(지가변동률)×지역요인비교×개별요인비교. 계산: (3억원÷100㎡=㎡당300만원)×1.00(사정보정없음)×1.04(시점수정)×1.00(지역요인동일)×0.95(개별요인 5%열세)=㎡당2,964,000원, ×120㎡=355,680,000원.

쉬운 설명

거래사례비교법은 거래사례의 가격에 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교를 순서대로(상승식) 곱해가며 대상토지의 가액을 구합니다. 거래사례의 ㎡당 가격 300만원에 사정보정 없음(1.00), 지가변동률에 따른 시점수정(1.04), 인근지역에 위치해 지역요인 격차 없음(1.00), 대상토지가 5% 열세한 개별요인(0.95)을 차례로 곱하면 ㎡당 비준가액이 나오고, 이를 대상토지 면적에 곱하면 최종 감정평가액이 산출됩니다.

용어 설명

거래사례비교법

대상물건과 가치형성요인이 유사한 거래사례의 가격에 사정보정・시점수정・지역요인 및 개별요인 비교 등을 하여 대상물건의 가액을 구하는 감정평가방법.

상승식

각 보정・수정 요인의 격차율을 지수화하여 순차적으로 곱해 나가는 계산방식.

계산 과정

거래사례의 ㎡당 가격=3억원÷100㎡=3,000,000원/㎡. 사정보정: 사정보정 요인 없으므로 1.00. 시점수정(지가변동률): 4% 상승→1.04. 지역요인: 대상토지가 거래사례의 인근지역에 위치하므로 지역요인 격차 없음→1.00. 개별요인: 대상토지가 5% 열세→0.95. 비준가액(㎡당)=3,000,000×1.00×1.04×1.00×0.95=2,964,000원/㎡. 대상토지 감정평가액=2,964,000원/㎡×120㎡=355,680,000원.

선택지별 해설

• ① 틀림. 계산값과 일치하지 않는다.
• ② 틀림. 이는 시점수정이나 개별요인 보정이 누락된 값에 가깝다.
• ③ 틀림. 계산값과 일치하지 않는다.
• ④ 옳음(정답). 사정보정・시점수정・지역요인・개별요인을 모두 반영한 계산값과 일치한다.
• ⑤ 틀림. 계산값보다 과대하다.

암기팁

㎡당 가격에 사정보정 없고, 4% 오른 시점수정 곱하고, 지역요인은 그대로, 개별요인은 5% 깎아서(0.95) 곱한 뒤 면적을 곱하면 끝! 상승식은 한 줄로 쭉 곱하는 계산입니다.