공인중개사 순소득승수 · 채무불이행률 · 제29회 28번 해설

핵심 해설

순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값으로, 유효총소득승수와 영업경비비율을 이용해 순영업소득을 먼저 구한 뒤 계산한다. 채무불이행률(손익분기율)은 영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 비율이며, 세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다. 각 단계를 순차적으로 계산하면 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5가 도출된다. 따라서 정답은 ①이다.

이론 근거

순소득승수=총투자액÷순영업소득; 채무불이행률(손익분기율)=(영업경비+부채서비스액)÷유효총소득; 세후현금흐름승수=지분투자액÷세후현금흐름. 유효총소득승수와 영업경비비율로 순영업소득을 역산한 뒤 순차 계산하여 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5를 도출한다.

쉬운 설명

이 문제는 유효총소득승수와 영업경비비율을 이용해 순영업소득을 먼저 역산한 뒤, 순소득승수(총투자액÷순영업소득), 채무불이행률(영업경비+부채서비스액÷유효총소득), 세후현금흐름승수(지분투자액÷세후현금흐름)를 순서대로 계산해 나가는 문제입니다. 각 지표는 서로 다른 분모·분자 조합을 갖고 있으므로, 유효총소득에서 출발해 영업경비를 빼 순영업소득을 구하고, 여기서 다시 부채서비스액과 영업소득세를 순차적으로 빼며 세전·세후현금흐름을 구해 나가는 흐름을 이해하는 것이 핵심입니다.

용어 설명

순소득승수

총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값으로, 투자금 회수에 필요한 연수를 나타내는 지표.

채무불이행률(손익분기율)

영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 비율로, 유효총소득이 이 비율 이하로 떨어지면 손익분기에 도달함을 의미.

세후현금흐름승수

지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값.

계산 과정

유효총소득(EGI)=총투자액÷유효총소득승수=15억원÷6=2.5억원. 영업경비=EGI×40%=2.5억원×0.4=1억원. 순영업소득(NOI)=EGI-영업경비=2.5억원-1억원=1.5억원. 순소득승수=총투자액÷NOI=15억원÷1.5억원=10. 채무불이행률(손익분기율)=(영업경비+부채서비스액)÷유효총소득=(1억원+0.6억원)÷2.5억원=1.6억원÷2.5억원=0.64=64%. 세전현금흐름(BTCF)=NOI-부채서비스액=1.5억원-0.6억원=0.9억원. 세후현금흐름(ATCF)=BTCF-영업소득세=0.9억원-0.1억원=0.8억원. 세후현금흐름승수=지분투자액÷ATCF=4억원÷0.8억원=5. 따라서 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 계산 결과와 정확히 일치한다.
• ② 틀림. 세후현금흐름승수가 5.5가 아니라 5이다.
• ③ 틀림. 채무불이행률과 세후현금흐름승수 모두 계산값과 다르다.
• ④ 틀림. 순소득승수는 10이 되어야 한다.
• ⑤ 틀림. 세 값 모두 계산값과 일치하지 않는다.

암기팁

유효총소득에서 영업경비 빼면 순영업소득, 거기서 대출이자 빼면 세전현금흐름, 세금까지 빼면 세후현금흐름! 계단을 하나씩 내려가듯 순서대로 계산하세요.